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4物业管理服务方案 4.1房屋日常养护维修 4.1.1 管理内容 1．地基基础养护维修 2．结构工程养护维修 3．楼地面工程养护维修 4．门窗工程养护维修 5．油漆工程养护维修 6．墙台面及吊顶工程养护维修 7．屋面工程养护维修 4. 其他建筑构筑物养护维修。 4.1.2 房屋管理的重点 1、做好钢架支撑结构、金属护栏等构件的维护。由于它们直接暴露在大气中，且深圳市气候温暖、潮湿、成份复杂的空气易对钢架结构造成腐蚀性破坏。同时，在台风暴雨等恶劣气候条件下，风力可能引起钢架的支撑杆件弯曲变形和塑性疲劳损伤，严重时甚至引起支撑钢架的损伤和破坏。 2、建筑物的变形监测和地基基础维护： 控制并杜绝不合理荷载的产生，防止地基浸水，保证基础顶面、勒脚的完好无损，防止由于地基受力处于异常的状态而导致建筑物不均匀的沉降。 3、钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护。 4、房屋屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作。 5、建筑物防腐处理： 由于气候温暖、潮湿，制定相应的措施以加强养护，防止建筑结构被腐蚀。 6、装饰材料的养护： 针对不同装饰材料采取多样化的维护管理手段，如各种装饰材料的防腐、防染色及外墙的清洁保养等,都是今后装饰材料维护的重要内容。 7、建立房屋建筑的管理和维护应急反应措施，发现问题及时处理。 4.1.3 房屋本体维修养护程序 4.1.3.1 目的 通过对辖区建筑物本体保养过程的管理控制，确保建筑物使用安全、功能正常，及时发现不良现象及趋势。 4.1.3.2 职责 管理处负责对建筑物进行日常的巡视检查和维护管理工作。以及协助相关单位对外包维修、改造项目的检查和查验。 事业部/分公司负责编制所辖区域内建筑物本体维护保养年度计划。 工程技术室负责建筑物本体维护、保养控制过程的监督、检查、指导和考核。 4.1.3.3 实施程序 建筑物本体分项完好基本标准 1．屋顶建筑： a)隔热板：完好无损 b)防水层：完好，无壳起、不漏水 c)电梯机房墙面、顶面，无起壳、无霉斑、无裂缝不渗水，地面平整。 d)围栏完好无裂缝、破损，避雷带（针）完好无腐蚀、缺损。 e)排水系统完好畅通、地面无垃圾、不积水。 2．楼道、厅： a)墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。 b)地面、台阶平整、完好无损。 c)扶手、栏杆牢固、无缺损。 d)门、窗完好、无损、开关灵活。 3．外部： 外墙、窗户无缺损、无裂缝、不渗水。 b)排水管道完好、排水畅通。 c)厅外雨披无垃圾、无裂缝、不积水、不渗水。 4．空房： a)墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。 b)房柱、房梁完好无损。 c)地面平整完好。 d)门、窗完好、无损、开关灵活。 e)水、电配套设施完整无缺损。 5 .管理用房墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水。 6 .安全性：按经验判断可能造成人员、设施设备安全隐患的本体建筑。 建筑物本体检查 1 .各管理处需对所管辖建筑物本体进行登记，确定检查项目，并制定日常巡视检查维护作业指导。按规定的项目、频次进行检查并做好相应记录。 2 .事业部/分公司每年至少安排一次全面、系统的有专业技术人员参加的建筑物本体检查。并根据检查情况做出下年度建筑物本体维护、保养计划。 建筑物本体维护保养计划 1. 对于日常巡视检查中发现的问题，管理处应及时上报事业部/分公司，事业部/分公司根据日常检查和全面系统检查所发现的问题视程度制定维护、保养计划。 2. 维护、保养计划需批准。 建筑物本体维护、保养实施 1.日常巡视检查中可自行修缮及简单的维护项目可由管理处实施维护。 2.对需外包施工的,由事业部/分公司按《供方管理程序》选择合适的分包方并实施维护。 3.事业部/分公司需制定外包项目施工检查、控制作业指导，由管理处对外包维护、保养过程进行监督检查，并做好记录。 4.维护、保养结束，管理处相关责任人需到现场进行查验，并记录查验结果，对查验不合格的项目，应在查验记录中说明，并对问题进行跟踪直至解决。 质量要求 本体维护过程中专项维修基金的使用严格按有关物业管理法规中的规定执行。 督促检查 1.管理处主任对日常检查维护实施情况进行监督检查。 2.分公司/事业部相关职能室负责对外包施工项目查验进行监督检查 3.工程技术室负责建筑物本体日常维护工作的监督、检查、指导和考核。 分析改进 管理处对维修养护过程中检查控制中发现的问题及时反馈到分公司/事业部，并及时做出适用性调整。 4.1.4 房屋本体维修养护标准 4.1.4.1 总体标准： 防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保厂区房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。 4.1.4.2 具体标准 房屋及配套设施完好率94%以上；