深圳华强北某大厦一楼商铺物业之价值解析及风险评估.docVIP

中航鼎诚国际大厦一楼商铺物业 之价值解析及风险评估 一.物业基本数据： 物业位置：深圳福田区振中路与中航路的交汇处 产权年限：2002.11.11~~2072.11.10 物业用途：商业 交易状况：二手房买卖过户 竣工时间:2006-06-30 开 发 商:深圳中航地产公司； 投 资 商:深圳市中航集团 物业管理:深圳中航物业公司 建筑单位:越众集团 设计单位：美国SOM公司规划， 深圳清华苑及中航建筑设计公司担纲设计、 香港仲量行担纲商业统筹。 策划代理:深圳市德思勤置业有限公司。 周边配套：学校：实验学校、外国语学校、百花小学、深圳艺术学校实验学校、长城幼儿园。 商场: 天虹、百佳、免税珠宝、群星广场购物中心、东方时尚广场、曼哈商业城、紫荆城商业广场、铜锣湾购物广场、万佳百货华强店、新大好时装城、茂业百货华强店、女人世界、女人世界名店、儿童世界等。 医院: 福田人民医院、中医院、妇儿医院 。 邮局: 福华路邮局。 银行: 深发展、中国银行、农行、工商银行、招商银行。 宾馆：上海宾馆、格兰云天。 餐饮：湘鄂情、明香酒楼、巴蜀风、面点王、肯德基、振兴路振华路华发路美食街。 其他: 图书馆、书城、中心公园、市民中心轴线景观。 项目介绍：鼎诚国际位于深圳福田区振中路与中航路的交汇处，其东紧接华强北黄金商圈，南接上海宾馆商务区，商业气氛浓厚，西邻深圳市中心公园，风景秀丽，景观怡人。“中航·鼎诚国际”占地面积8549㎡，总建筑面积84026㎡，其中办公面积42499㎡，共30层，364个单位，有400个停车位,是一个建设在繁华都市中央的创新商务空间。 项目数据： 占地面积:8548.92㎡ 总建筑面积：84026.017㎡??? 商业面积：20999.208㎡ 办公面积：42498.836㎡ 会所面积：594.885㎡ 架空层花园：1122.926㎡??? 覆盖率：≤80% 地下设备用房：3510.180㎡??? 地下车库：14341.245㎡ 停车位：400个??? 总套数：364套 容积率：7.5 二.铺位及商业街现状描述： 1.铺位地处中航鼎诚国际一楼，.地处华强北成熟商圈，商机无限；政府及企业共同打造中国华南地区“电子产品第一街”，产品稀缺。 2.面朝振中路；门面宽度6米，层高5.8米，门面方正，使用率达到70%；可餐饮； 3.广告位面积9平米，展示面及其广告效果明显。 4.门口街面宽度10米，其中人行道2米，机动车道8米；无绿化带及绿化树木，有充足斑马线，人流量大（日均30万人次），能形成较强商业氛围，打造高端品牌步行街。 5.品牌租客一条街，除天虹商场外，星巴克咖啡、戴俩尔钻饰、耐克(中航路专卖店)、味千拉面、亚洲眼睛、阿迪达斯(中航路专卖店)、一品轩、（本物业租客）“中航V尚街”售楼处等等。 6. 公共交通：地铁1、2、3、（未来7号线），公交3、4、6、6快、8、9、10、12、13、14、25、32、33、38、41、50、62、63、64、65、67、75、80、95、101、103、103A、103B、104、107、108、113、123、202、203、204……商圈内近百条公交穿行。 A、地铁一号线B出口距本项目仅5分钟路程。B、地下二层与地铁2号线华强北出口相连。C、地铁3号线华新站距本项目约5-10分钟。D、地铁7号线与2号线的接驳站华强北站与项目地下二层相连。 7. 铺位对面的中航苑拆迁工程已经启动（三期），中航步行街规划就在此铺位门前。铺位所处于中航地产于总投资70亿元的中航苑改造的中航城一期中心打造区域。按照这一计划，中航城将成为一个集商业、办公、商务公寓和酒店于一体的，深圳最大规模的综合性商贸建筑群—“深圳中航城”。 “深圳中航城”分三期进行。一期项目包括集零售商业、商务公寓于一体的“鼎诚国际”项目和“中航广场”项目。鼎诚国际是深圳中航城改造的第一步，被称为深圳中航城的1号作品。二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场。。三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。 中航城以及鼎诚国际示意图 三.商圈详解： 华强北商圈———— HYPERLINK /hk/ggcx/00085.htm \t _blank 中国电子第一街? 位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末，华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南