物业管理基本理论--第一章.docVIP

物业管理基本理论-----物业管理的起源与发展 一、知识教学目标： 1、了解物业服务的起源 2、了解各国物业服务的特点 3、了解我国物业服务的发展进程和基本状况 二、能力培养目标： 1、锻炼查找资料的能力、 2、培养学生对资料的分析、归纳、总结的能力 三、结构图： 四、案例： 张先生要买房子，经过多方的咨询、筛选，他选中了一处位置、价格、质量都较为理想的房屋。就在他准备签购房合同时，朋友告诉他，还应看看开发商是否重视物业管理，张先生搞不清楚其中的原因。 1．购房时，除了了解房屋的位置、价格、质量外，还应注意什么？ 2．房地产开发与物业管理是分别由两个不同的企业来承担，他们之间有什么必要的联系呢? 五、知识： 1．物业管理的起源与国外的物业管理发展 1）物业管理的起源 物业管理的雏形源于19世纪60年代的英国，当时的英国处在整个世界经济发展中心。工业与贸易的发展，使城市人口迅速地增长，导致城市住宅严重不足。一些房地产开发商，兴建了一批简易住房以供出租。然而，住房及配套设施设备相当简陋，环境极差，结果出现了承租人拖欠房屋租金，甚至人为破坏房屋及设施设备的现象，造成租赁关系混乱，业主经济利益无法保障。 此时，在英国第二大城市伯明翰，一位名叫奥克托维娅?希尔的女士决定对其名下出租的物业进行整顿，制定了约束租户行为的管理办法，要求租户严格遵守。同时，她也对房屋及设备进行了修缮，改善居住环境。此举收到了非常好的效果，租户满意，租金有了保障。 希尔的做法引起了当地很多业主的仿效，并得到政府关注。随后在英国普遍推行，甚至有些业主专门聘请他人代为管理物业。所以，现在人们把希尔女士的做法视为最早的物业管理，英国也就成了物业管理的发源地。 2）美国的物业管理 尽管英国的物业管理起步较早，但真正意义上的现代物业管理却诞生并发展于20世纪初的美国。“南北战争”结束以后，美国经济得到迅猛发展。19世纪末20世纪初，美国取代英国一跃成为世界经济最强国家。摩天大楼、公寓大厦、别墅住宅等的出现，要求提供专业的、统一的、科学的管理与服务。1908年，芝加哥建筑管理人员协会成立；1911年，全世界第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织”成立，这一切标志着现代物业管理的诞生。 （1）美国物业管理机构 ①公共房屋管理委员会 美国联邦政府设有公共房屋管理委员会，下设34个代理机构，最大的为纽约城市房管会。 ②行业管理机构 美国物业管理已成为专业性职业，全国性的物业管理协会规模和影响很大。目前，有三个较为著名：一是国际设备管理协会（IFMA），其主要成员为物业设施的管理组织；二是全国性的物业管理人员协会（IREM），负责培训注册物业管理师及相关从业人员，优化知识结构，培养职业道德；三是全国性的建筑物业主与管理人员协会（BOMA），代表物业管理过程中业主和房东利益，加强业主与管理者之间的情感、理解和协作，为业主提供信息交流和咨询服务。 ③物业服务企业 美国的物业服务企业大多为私人开办，但都有严格设立条件，如必须领取营业执照；每隔3—4年必须接受近50小时专门课程培训教育；不同岗位从业人员必须取得专业岗位证书等。 美国物业服务企业的从业人员一般分经理人员和操作人员二个层次。公司内部机构一般设若干具体职能部门和专职负责人员，以保证管理工作的正常运作。如管理维修部门、能源管理部门、财会部门、治安部门和清洁部门等。 （2）美国物业管理的特点 ①管理契约化 美国是一个典型的契约型社会，物业服务企业和业主之间都必须签订物业管理合同，明确双方享受的权利和应履行的义务，通过合同来保证物业管理质量。 ②管理专业化 管理服务的日常事务，主要通过外包的方式，由专业性服务企业承包，物业管理企业起一个总调度和总负责的作用。因此，几个人的公司可以管理几百栋物业。专业化经营等于把管理服务搬上了生产流水线。据介绍，纽约市各类外包合同总金额约1000万美元，占全年物业管理总费用的25%。 ③服务优质化 美国物业管理与服务的宗旨十分明确，即必须在市场竞争中以优异的管理和优质的服务，求得生存，求得发展。建立严密的服务体系，创造舒适的居住环境，提高从业人员素质。如为业主提供洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、通报天气、代订代送报刊等服务，尽量满足业主现实和潜在的服务需要。物业服务企业还经常组织业主郊游、聚餐；在楼宇大堂设置咖啡台，供住户免费享用，甚至每天早上还免费摆出数样西餐早点，为匆忙的上班族提供方便。 ④管理智能化 美国的大多数楼宇智能化程度较高，“智能大厦”成为美国大型物业开发不可缺少的组成部分。它要求基本做到“5A”，即通迅自动化（CA）；楼宇自动化（BA）；管理自动化（MA）；消防保安自动化（FA）；办公室自动化（OA）。 ⑤管理行业化 美国物业管理的鲜明特点，还在于它广泛地通过各类颇有影响和实力的半官方或