物业管理方案景亿山庄.docVIP

目 录 第一章 概 述 一、 景亿山庄小区概况 1 二、 景亿山庄小区管理机构 1 第二章 管 理 目 标 一、 总体目标与分项指标 2 第三章 实现目标的保证措施 一、 组织结构及人员配置 3 二、 岗位工作职责 4 三、 管理处的物业管理职责 5 四、 管理处的日常管理运作 6 五、 主要管理措施 12 六、 管理处各类用房 15 七、 管理经费来源 15 八、 增收节支措施 16 九、 管理中需明确和解决的问题 16 十、 经费收支测算 17 十一、奖罚办法 17 十二、其它 18  景亿山庄物业管理方案 概 述 景亿山庄小区概况： 景亿山庄位于深圳市罗湖区翠竹北路，东邻百仕达花园和新港鸿花园高尚社区，南接罗湖口岸与文锦渡口岸，与翠竹北商业街和东门商业区相连，西与水贝、田贝、洪湖商业区息息相通，门前有20多路公交车穿梭而过，地理位置优越，交通方便。 景亿山庄占地面积15584.2平方米，第一期总建筑面积125469.17平方米，其中商业总面积14198.39平方米，其它22930.16平方米，住宅面积88340.52平方米，小区分别由2栋24层、2栋21层、1栋23层共5栋高层小户型住宅组成，拥有2160户住户，开创了深圳市小户型住宅的新典范。 小区配套设施有：地下停车场、游泳池、电影场、大型超市、高级餐厅以及健身休闲、高档店铺等服务行业； 小区机电设备有：15台奥的斯电梯、1台1170KW康明斯发电机组，供配电、给排水、消防监控、设施齐全。 景亿山庄管理处隶属关系及管理机构： 景亿山庄管理处是具有乙级资质的深圳市志诚物业管理有限公司的派出机构，全面负责景亿山庄的日常管理运作，统管整个小区内外事务。志诚物业管理公司与管理处每年签订管理目标及经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化，内设主任办公室、机电班、事务部、护管队等四个部门对下属七小片区进行日常管理。管理处设监控中心，实行24小时值班和24小时安全服务。景亿山庄管理处纵向关系与内部管理机构分别（见图示）。 管 理 目 标 总体目标与分项指标 总体目标 以“服务至上”为宗旨，经营化管理为手段，实现社会、经济、环境效益的同步增长为目的，将景亿山庄小区建设成为“安全、文明、优美、舒适”的住宅区。承诺：争取一年内将景亿山庄评为“安全文明小区”、达到深圳市物业管理考核标准和公司制定的经济目标；两年内达到深圳市物业管理优秀大厦的管理标准和超额完成公司制定的经济目标。 分项指标 房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%； 2）景亿山庄小区内无重大火灾、刑事和交通事故； 3）景亿山庄小区内卫生、消杀、环境绿化达（国家级）标率100%； 4）房屋零修、急修及时率99%； 5）违章发生率1%以下，处理率100%； 6）管理人员业务专业培训合格率98%以上； 7）业主对景亿山庄物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。 实现目标的保证措施 一、组织结构及人员配置 根据《深圳经济特区物业管理条例》及其实施细则，结合景亿山庄小区具体实际，本着“以区养区，略有节余”和“精干高效，优质服务”的规范化管理的原则，景亿山庄管理处拟采用垂直领导、分块管理、责任承包相结合的管理模式，以实现物业管理指标的承诺和公司制定的经济管理目标。 根据管理原则和管理模式，我处拟设置各类管理人员84人： （一）、组织结构图： （二）人员配置： 主任：1人 副主任兼主任办主任：1人 3、主任办人员配置： 文 员：1人 出纳员：1人 仓管员：1人（兼） 招商员：2人（兼） 采购员：1人（兼） 厨 工：2人 事务部长：1人 楼宇管理人员： 一号楼（620户）：房管员1人、护管员6人、清洁工2人、维修1人，共10人； 二号楼（438户）：房管员1人、护管员6人、清洁工2人、维修1人，共10人； 三号楼（438户）：房管员1人、护管员6人、清洁工2人、维修1人，共10人； 四号楼（308户）：房管员1人（兼）、护管员6人、清洁工2人、维修1人，共9人； 五号楼（356户）：房管员1人（兼）、护管员6人、清洁工2人、维修1人，共9人。 裙楼人员配置：护管员6人、清洁工2人、绿化工1人，维修1人，共10人 护管队长：1人 地下停车场人员配置：护管员9人、清洁工1人（兼），共9人； 监控人员配置：3人 三个当值班长兼巡逻：3人 机电班长：1人 运行组4人、电梯工1人、维修工6人（已分