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乔戈里地产集团纳税筹划 3乔戈里地产集团层面纳税筹划 3.1乔戈里地产集团项目介绍 乔戈里地产集团，成立于2007年，总部设在北京，现有员工近300人，是一 家专注于开发中高端住宅的专业化房地产企业。截至2010年12月底，公司在京 及其周边区域土地储备总面积超过1000万平方米。自成立伊始，KZ地产就将住 宅开发确定为公司的核心业务，以“产品主义”作为整体开发理念，并倡导“生 活就是在度假”的产品理念，将美好生活的幸福感作为产品价值传播的核心，通 过园林景观影响与居住感受相互叠加，提供并改变客户的生活方式，定义全新的 度假生活体验。经过多年努力实践，K2地产目前己形成以K2海棠湾、K2清水湾、 K2红树湾、K2百合湾为代表的“K2系列”产品，和以MS朗峰为代表的“MS 系列”产品。 集团目一前处于一前期和进入开发阶段的项目超过20个，这些项目主要分布在北 京地区和围绕北京发展的环京经济圈地区。北京地区的项目基本为通过招牌挂取 得的净地，前期手续齐备后直接进入二级开发阶段;而近几年由于城镇化进程的 加快，环京经济圈的项目大多数为城中村(棚户区)改造项目或新民居建设项目， 这两类项目均需要经过村民拆迁补偿安置，然后按照政府“谁投资，谁受益”的 原则，通过招拍挂手续取得土地证等手续后，再进行二级开发建设。综合上述两 类项目的特点，进行项目层面税务筹划时，可分成项目城中村改造阶段和二级开 发建设两个阶段分别考虑。 3.2乔戈里地产集团纳税筹划现状 乔戈里地产集团公司在财务核算及纳税方面是比较规范，每月按照地产公司 的预收账款如实的纳税。但没有专门的部门和机构对纳税筹划做仔细的研究，不 研究税率、税种以及国家各个阶段的税收政策。其实纳税筹划在某种意义上来说 是国家税务政策的研究，没有专门的人员和机构在这个领域的耕耘是没有实际的 效果的。 1、企业没有认识到纳税筹划的重要性 房地产开发企业涉及到的税收种类多、税收负担大，如何有效的减轻企业的 税收负担是房地产开发企业的一项大事，但在实际工作中，乔戈里地产集团领导 和员工还没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率、降低企业资金成本过程 中的重要作用，导致领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企 业的纳税筹划，致使房地产开发企业未能形成一个良好的纳税筹划机制，纳税筹 划水平偏低给企业造成不必要的损失。 2、对纳税筹划的认识存在偏差 纳税筹划是指纳税人，通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项 的事先安排、选择和策划等合法手段，实现避税筹划、节税筹划、转嫁筹划和涉 税零风险等目标的经济活动。合法性是纳税筹划的前提条件，合理节税、避税与 偷税、漏税之间虽有严格的区别，但也很容易混淆。乔戈里地产公司在纳税筹划 的过程中未能及时了解相关的宏观经济政策、熟悉房地产企业涉及的相关税种的 缴纳核算办法以及各种优惠政策，未能明确区分纳税筹划与偷税、漏税的差别， 致使合法的纳税筹划成为违法的偷税、漏税行为。 3、缺乏系统有效的纳税筹划体系 不同项目采用不同的开发方式，例如是自行建造还是外包，会对企业的纳税 方式和种类产生影响，房地产开发企业采用何种方式进行销售也会对企业应该缴 纳的营业税、土地增值税、所得税产生影响，因此房地产企业的纳税筹划涉及到 房地产开发、建设施工以及最终销售的每一个环节和过程，需要一个专门的、有 经验的税收筹划团队通过事前的准确预测分析提供科学的税收筹划方案，前瞻性 也是纳税筹划的特征之一，否则一旦纳税行为发生，企业就应承担纳税义务。从 目前的情况来看乔戈里地产集团公司还没有建立起一个有效的纳税筹划团队。 此外，该集团领导者也没有树立在各个阶段提前筹划的意识，有时也想做做 纳税筹划，但往往都是在税收稽查的事后才有这样的意识。例如:如何按照主要 税种在房地产开发各个阶段有计划有步骤的提出筹划方案;如何就集团和项目层 面提出系统可行的筹划做法;如何利用租金节约房产税等小税种方面进行研究。 可以说纳税筹划在乔戈里地产集团几乎是空白，这也是笔者写作的初衷，作为该 集团的财务总监，如何在这里设计并运作纳税筹划工作将是对我专业运用的考验。 3.3集团层面综合筹划方案 集团层面的税务筹划工作需要考虑领导重视、人员素质、团队协作、事前谋 划、资源统一利用等方面的因素。公司治理结构为纳税筹划工作提供了环境基础， 只有适应公司治理要求的筹划方案才能够得到实施，才能够发挥其巨大的潜能。 这些都以领导重视，尤其是集团一把手领导的重视为前提;纳税筹划工作不是简 单的会计工作，需要由对税法精通、业务熟练的专业人员操作，所以，对人员的 素质要求较高;纳税筹划不是由财务部门单一来完成的，需要前期、设计、工程、 营销等相关业务部门的配合才能操作成功;另外，筹划工作需要在业务发生之前 充分利用好资源的情况