潍坊市场研究及定位报告.pptVIP

报告思维导图 大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。 开发商有着强大资金优势，但房地产开发经验缺乏。 各面积区间供应销售情况 案例借鉴分析 产品策略 客户策略 开发策略 相对成熟区域的大盘客户，定位于区域产业人群，以及部分外来人群。 通过打造社区全面的教育资源体系，赢得楼盘在市场上高素质人群的认可。 同时在营造出成熟大盘社区后，得到市场广泛认可，以优质的教育资源吸引有市场上教育的需求客户。 总结了早期开发的大盘在后期的生活弊端后按照新大盘原则规划设计的，集居住、教育、商业、就业（商务）、休闲于一体的综合性新城市社区。按照新大盘原则，将社区的开发与城市化进程相融合。 与知名学校合作,完善大盘配套中的早期教育问题,并且通过知名学校的名牌效应,强化本项目区域的教育资源。 规划设计中采用TOD理念，将生活服务配套的商业与居住围绕着公交站点进行有机布置，形成了万年花城项目所特有的“站点商业系统”，保证了城市交通的引进不对居住形成干扰。 万年花城的商业是按照商业中心、商业街区、站点商业三级排布的便利模式。 总结项目开发的KPI体系得出 北京万年花城 济南阳光100国际新城 基本概况： 济南阳光100国际新城占地面积1500亩，建筑面积178万平方米。是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产项目。 产品组合 ： 一期工程占地近规划建筑面积27万平方米，由28栋高层、小高层建筑组成。二期规划建筑面积约30万平方米，由19栋楼体组成，其中板楼12座，塔楼7座。三期以板楼小高层、高层产品为主，以及一个8万平方米的中央公园。 销售情况 ： 项目一期、二期已经销售完毕，目前三期销售已近尾声，四期开盘在即。 案例借鉴分析 客户分析 ： 前期客户以附近区域人群为主，后期随着项目市场影响度的提升，客户群体也发生改变，客群得到了极大的扩大，新兴白领阶层、企事业单位管理人员以及部分私营业主等均成为楼盘主力客户。 总体分析 ： 本项目地块原为济南两大水泥厂厂区，区域环境恶劣，开发商拿地后经过前期整理，投入巨资用于山体、河道的整治。三期更以8万平方米的中央公园，给城市里的人们提供了全新自然的生活空间，将具有文化内涵的建筑、张扬个性的品位、完美的细节进行简约而直接的表达。 济南阳光100国际新城 案例借鉴分析 客户策略 产品策略 开发策略 先期环境改造，以实际的改造结果改变客户对区域的认知，从而为后期推广打下基础。 随着项目的逐步开发，客户从地块区域范围内，开始辐射的周边及整个济南市区。 在济南首开“环境先行”之风气，还未建房子即先期投入巨资用于山体、河道的整治。目前，该地区山体植被覆盖逐步增加，生态环境已经得到了较好的恢复。 分期开发，侧重点各有不同，通过楼盘建设推动区域发展，在赢得企业效益树立企业品牌的同时也获得巨大社会声誉。 从一期的“与大师对话”，二期“ 坡地上的北欧风情”，到三期“山地上的都市生活”，阳光100所在的区域价值不断升级，产品品质不断升级，生态环境不断升级，客户服务不断升级。 随着项目的不断开发，产品也逐步改进，从户型设计到配套设施，以及服务和管理都在逐步提升。 总结项目开发的KPI体系得出 济南阳光100国际新城 案例借鉴分析 鲁发名城 案例借鉴分析 基本概况： 项目总占地面积1000余亩，总建筑面积逾100万平米，是潍坊市目前第一大盘。该项目一期德胜郡总建面积11万平米，其中住宅780户，车位897个，由24栋多层、独立商业、住宅底层商业、幼稚园、会所等组成，纯板式花园住宅，全南北朝向。 户型组合 ： 本项目户型面积从80多平方米到140多平方米，其中包括80平左右的经济型两居室、85平方米左右的舒适型两居室、98平方米左右的经济型三居室（三房两厅一卫）、117平方米左右的舒适型三房两厅两卫，130平方米豪华型的三房两厅两卫，140平的舒适型四室两厅两卫等。 销售情况 ： 目前已销售95％（一期） 客户分析 ： 从置业目的来看，80%的客户为一次置业，大部分为周边区域客户，部分客户为拆迁。另外由于价格原因，购置本楼盘的刚工作的年轻人也较多。 总体分析 ：