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全国保障房投资分布图 行业点金：全国保障房投资分布图 今年一季度，“保障房概念股”成为资本市场持久不衰的热点，部分个股一个月间就上涨了四成。但与此同时，市场对保障房的质疑声也始终不绝于耳。那么，保障房是否只是空中楼阁？是否具有持续的炒作动力？本文将会做出明确回答。 如下表，通过对全国31个省市自治区过去五年的保障房建设成果，以及未来五年保障房建设规划的对比，博览研究员制作了2011年乃至“十二五”的“全国保障房投资建设分布图”。这是一份完全从官方正式文件（如“两会”报告、“十二五”规划草案等）中搜集整理的数据，并没有任何臆测成分。 我们相信，有心的投资者只要把表中数据略为对比，2011年全国保障房的机会与风险就已经一目了然。 而我们的结论也很明确：其一，1000万套保障房的想象力是无限的；其二，尽管有“大跃进”嫌疑，但保障房当前存在的主要核心负面问题都处于不断的改善之中。包括政策推动力、盈利模式、资金来源等。 1．从表中可以清晰地看出，过去五年，除了北京和天津在保障房建设上有一定规模。包括广东、浙江在内的全国多数省份，“十一五”期间基本上没有在保障房领域有什么建树，很多省份所谓的“保障房建设”只是幌子。保障房真正大爆发起源于2010年。 而到了今年，全国保障房的建设规模则再次井喷。除了西藏和天津，其他29个省市区2011年的保障房建设规模与2010年相比，大体上都猛涨了40%—100%。其中，北京、上海、重庆、内蒙古等多个省市今年的保障房建设规模同比是翻番的。 实际上，如果将全国31个省市区2011的保障房数据加总会发现，今年的保障房建设规模远不止1000万套。 历史的欠账代表了估值的洼地，而今日的重视则是估值修复得以实现的前提。 2.尽管保障房仍然面临着这样那样的很多不确定性——核心的三个缺陷：一、地方政府缺乏推动保障房建设的政绩动力；二、资金缺口非常严重。除了中央政府的1000多亿投资比较有保证，需要地方政府投入的4000多亿资金和需要社会资金投入的8000多亿元，都面临很大不确定性；三、包括万科、龙湖等最先涉足保障房的知名企业在内，开发企业始终没有找到在保障房上稳定盈利的模式，很多企业往往是在亏本建设，导致商业资金的参与度始终不高。 但是，上述问题一直在不断改善中： 一，对于地方政府的不作为，中央将保障房达标情况作为一项政绩考核指标，在去年和今年都与31个省区签订了“军令状”，从去年的情况来看，这种硬约束是很有效果的（2010年开工590万套，完工370万套。超额完成预定任务）； 二、对于资金不足的问题，一方面中央财政今年提高了补贴力度（比去年多一倍）。另一方面，对于地方政府的配套资金投入提出了更严格的要求（比如，必须将不少于10%的土地出让净收入用于保障房建设）。 此外，通过土地划拨、减免税费、商业配建，以及允许社保、公积金等多渠道资金进入，来引导社会资金对保障房的参与程度。 三、对于缺乏盈利模式的问题，我们在此前曾经介绍过，从理论上来说，重庆的公租房模式是可以做到稳定盈利的——按照“以公租房租金平衡利息、以公租房周边配套商业设施和公租房产权交易平衡贷款”的办法，重庆市不仅可以做到建设资金的良性循环，还将稳赚2500万平米提供稳定现金流、且不断增值的优质房地产资源。（详见2月24日《新保障时代：让民生投资更有吸引力》）。 而现在全国31个省市区都开始以重庆为榜样，大规模建设公租房了。 这意味着，经过大浪淘沙之后，以公租房为主体的新保障房体系具备了焕发房地产行业第二春的可能性。 而就当前来看，博览研究员认为，保障房炒作的热潮只是刚刚开始，由于保障房的大规模上市是在下半年，而更大规模的保障房建设还只停留在图纸上。因而，越来越乐观的预期足以支撑对保障房概念的持续追捧。 2011年全国保障房投资建设分布图 省份 截止2010保障房规模 2011及十二五保障房建设规模 全国 2009年保障房完成330万套，2010年开工590万套，完工370万套 经适房+限价房200万套、廉租房160万套、公租房220万套、棚户区改造400万套、另改造农村危房150万户 十二五：5年3600万套保障房，覆盖面达20% 北京 2010年新建保障房22.5万套、竣工5万套， 新建20万套保障房，力争竣工10万套 十二五：100万套左右 上海 2010年新开工保障房1200万平方米，廉租房0.9万户 开工保障房22万套，竣工17万套 十二五：100万套左右 天津 五年实现保障41万户住房困难家庭，是“十五”9倍。 保障房1200万平方米，发放租房补贴8.5万户 十二五：40万套，比“十一五”增长20