国美商都项目营销建议提案.ppt

与时间赛跑——国美商都项目营销思路探讨 形象定位 案名 公寓案名 在美国总统大选中，奥巴马不仅打败了财大气粗的希拉里，也战胜了动用公共财政经费竞选的麦凯恩，成为美国历史上第一位黑人总统。 美国前总统克林顿 1992年选举团队的资深工作人员Rosenberg说：“奥巴马是第一个在二十一世纪以互联网为工具实施选战的政治家，他用网络来组织支持者和开辟现代政治的新战场。” 美国《纽约日报》评论说：“2008年，决定总统大选结果的关键因素不是谁更懂政治，而是谁更懂网络。” Agenda 09年3-4、8-9月：定向直投 市场预热期 3-4月，结合商业节点，针对总部基地、汽车城、花乡等团购重点地区进行第一批直投，保证开盘顺利热销； 8-9月，针对西南三环沿线集中商圈，如丽泽商圈、玉泉营商圈等地区进行第二批直投，确保顺利实现销售目标。 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 第一强销期 持续热销期 第二强销期 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年3-12月：楼体条幅 市场预热期 3-12月，利用项目自身昭示性强的优势，在面向南四环以及总部基地方向，持续悬挂楼体条幅，根据不同节点最大化宣传项目信息。 第一强销期 持续热销期 第二强销期 面向科技路 面向南四环 国美大都汇 国美大都汇 演绎城市便利生活场，制造楼市热销神话 地界包装 样板间 1 2 3 城市界面：导视系统 示范区 销售中心 标准化全线展示 1 城市界面：导视系统 扼守关键节点，有效截杀客户 树立清晰的导示牌，重要路口截杀客户，如丰北桥、看丹桥、花乡桥、公益桥、大红门桥设立导示牌； 清晰的道旗指引系统，布满科技路沿线，确保地缘客户清楚认知项目。 路牌指示 国美商都 国 美 商 都 道旗 地界包装 地界包装的形式：围挡+Logo墙+看板+ 背景灯Logo 围档突出项目核心卖点 展示关键字：城市、便利生活、时尚 2 地界包装 道旗 地界包装 精神堡垒 适当控制售楼处面积，不宜过大，利用局促的空间制造卖压，形成热销局面； 室内外景观的互动 3 主题示范区：售楼处 通过软装做一个可以“折叠”的售楼处：平时小卖场、高卖压；活动时展开可以承载大量来访； IE与IQ精英的居住部落 感性型_Sensitive Model 浪漫满屋 一切布局以围绕两人亲密享受为前提 一切细节均被放大,距离感几不存在 造场——样板房：80后的居住宣言 理性型_Sensitive Model MODEM HOUSE 思想独立，行事果决 生活区和工作区分开, 体现亲密生活 男主角=投资分析师 IF与IT精英的城市部落 周末夫妻 前卫/独特/有个性,最好自己DIY 男主角=摄影师/女主角=设计师 IM的个性部落 结合项目节点，有效传递热销信息 活动攻略 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年4月第一波：事件营销，得业内者得天下 招商仪式启动，召开论坛发布—开始蓄客 市场预热期 活动要点： 09年4月，针对大型城市综合体进驻召开论坛，树立并释放本项目之于区域的地标形象； 配合招商仪式，商场内一层售楼展位开放，项目正式亮相，开始蓄客； 通过创新的营销方式，引发业内话题，唤起全行关注； “奥巴马式营销”惊现北京地产作为话题引爆业内关注 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年5月第二波：开盘热销，引爆市场 盛大开盘，形成热销—引爆市场，吸引市场关注 进入强销期 活动要点： 5月强势开盘，盛大户外开盘，利用绿地展示人气，吸引地缘性客户； 团购配合，明暗两条销售线，保证开盘热销局面，形成市场认知度。 活动目标： 实现开盘销售目标； 保证形成开盘热销局面。 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09/10 09/11 09/12 09年10月第三波：商业启动，提升项目形象 商业开业暨项目二次开盘—再次引爆市场 二次强销期 活动要点： 10月商业正式开业，形成项目独特的“生活场”文化； 结合商业开业，项目二次开盘，再次集中引爆市场。 活动目标： 实现“生活便利场”； 实现二次开盘目标。 团购先行，低段产品引爆市场 推售攻略 营销节点 形象树立期 开盘强销期 持续热销期 二次强销期 销售阶段 销售目标 08年预计销售70%，约650套 2月 3月 4月 5月