宁波宁海城雕节点B地块前期策划提案.ppt

阅读项目 关键词：体现价值/树立口碑 市场分析 关键词：板块切分/带租销售 消费研究 关键词：城市生活购物广场 宁海首个以品牌超市为龙头、带租约出售的城市生活购物广场 分析 验证 总体定位 以品牌超市为龙头，迎合了城市里大部分居民消费能力。又是聚集人 气，营造商业氛围的最佳途径。同样，通过品牌超市的招商引入，项 目的整体形象得以树立，其他商铺的商业价值得以提升。 这里将主要提供中高档次的商业业态和商品品牌，完全满足城市化生活 和购物的需求。同时蕴含超市、店中店、主题市场等商业形态，呈现集 中式购物广场的商业模式特征。 将大板块切分为小面积商铺，通过招商带租约出售是解决商业销售和经 营矛盾的最佳办法。 定位诠释： 商业分区定位 内部为精品服饰专卖、影像制品、箱包等专卖店，沿街为肯德基、一茶一座等特色休闲餐饮。 店中店 精品商业街区 层高6米，面积约6500M2 　 经营商业业态 商业形态 商业主题 面积与层高 色块 一层商业分区定位 手机、电脑、或家居家纺用品第 专业市场 主题大卖场 层高3米，面积约6500M2 　 经营商业业态 商业形态 商业主题 面积与层高 色块 二层商业分区定位 食品、百货 大型综合超市 生活购物超市 层高3米，面积约8500M2 　 经营商业业态 商业形态 商业主题 面积与层高 色块 三层商业分区定位 五、项目操作建议 前提条件： 为解决商铺销售与商业经营的矛盾，本项目的操作必须先做好以下几项准备工作： 把大板块商业格局全部切分为小面积商铺，建面积为1层 30－50M2、2层50-80M2、3层100M2－300M2。 商铺切分必须遵循合理、灵活的原则，便于商家和购买 客户进行自由组合和拆分。 超市部分的商铺的销售必须产权和经营权分离，签订返 租合同后带租约出售。 操作要点建议： 招商与销售并重，超市招商先行。 在本案的运作中，招商和销售是二个相辅相成的关系，因此必须相互配合、脚步一致。超市作为整个项目运作的支撑点，必须在项目销售之前确定具体商家和合作条件 。 引入商业管理机构，商业管理和业态调整贯穿项目运作的全过程。 商业管理机构即可以负责前期概念招商，也可以通过管理法则的出台，对经营商家的业态、装修标准、经营行为进行管理和监控。 住宅、超市部分的商铺先行出售，树立市场口碑。 品牌超市的入驻或经营将会对项目形象树立和市场推广产生轰动效应 。因此建议先行完成超市与投资客户的合作协议。同样，住宅的销售也会为项目的商业经营氛围添加人气。 顺势而为，提高店中店和主题专业市场的商铺价值。 通过超市的进驻，本项目的商业价值将会显著提升。因此剩余体量商铺（店中店和主题专业市场）将是最大获利空间。对该部分商业建议不开展统一返租模式，在接受商业管理机构统一管理的前提下，购买客户可稳妥招商或自行出租。 六、案名及推广口号 * 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 * 给土地以灵魂 给市场以活力 给客户以价值 生活地标 ，城市引擎 －－－宁海城雕节点B地块前期策划提案 如何制定项目商业部分的定位与营销策略？ 如何对商业业态进行合理、有效定位？ 如何使本案利润最大化、风险最小化？ 如何使项目形象“落地”并广泛传播？ 前 言－－项目运作必须解决的四大核心问题？ 参考右图的论证关系 首先，我们从阅读项目开始－－ 因此，我方认为： 本篇报告的重点内容将是对上述问题解决办法的阐述和论证。 阅读项目 市场分析 消费研究 [论证铁三角] 一、阅读项目 (城市解析 ＆项目解读) 宁海区位示意图 城市解析 县级城镇格局不断对外扩大，但 无外力作用速度缓慢。 宁海新城关由原城关、梅林、桥头胡三镇合一 ，面积319平方公里，是宁海县的政治、经济、文化中心。全镇建成区面积23平方公里，人口20万。城市化水平达47%。 居民收入与消费水平稳步提升，但城市基础建设相对落后。 全年城镇居民人均可支配收入16440元， 消费性支出10854元，人均储蓄7624元。消费品市场以年均12%速度增长。 城市总体经济保持高速增长，但第三产业比重有待加强。 05年，人均GDP突破2800美元。宁海跻身全国综合实力百强县和全国县域经济基本竞争力百强县，分别排名第82位和72位。海水养殖、旅游、对外贸易成为三大主导产业。 地理位置－－沿主要交通干道一侧，现城市中心商业圈的延伸带，位于 未来城市规划的主要方向上，是中心商业区向东扩展的先行者。 周边环境－－