河南郑州建业置地广场商业操作思路-65PPT-中原.ppt

劣势分析： W1：由于项目硬件，不能引进大型超市，不能很好的吸 引客流； W2：项目所在区域为建材物流市场，周边缺乏零售商业氛围； W3：居然之家虽然作为本项目一个大型主力店，但其主题定位为大型家居主题购物中心，对于本项目人流带动不大，同时，由于区域本身就是建材家居物流市场，如果在后期对于居然之家进行传播，容易误导大量客户误认为本项目商业主要为建材家居商业，对于商铺的销售和后期经营都会带来极大影响。 W4：目前项目暂时无法与市内成熟商圈竞争，消费者购 物习惯需要慢慢培养。 物业租售模式 销售模式 针对一二层散售商铺，采用三年返租的形式，返租总额为 24%，三年的返租额度分别为7% 、8%、9%，小业主与 开发商签订销售合同，同时与开发商签订返租协议，约定 返租回报率，同时管理公司介入后，业主与管理公司签订 《商场管理公约》，由管理公司进行统一经营管理，三年 之后项目不回购，业主的投资收益为商铺的实际租金收 入。 销售模式阐述 销售模式阐述 整个项目的商业部分约九万平米，开发商长期持有的部分占了八万平米左右，用来销售的部分只是一万多平米，建业作为整个商业最大的投资者，面临的风险也最大，在后期的经营中，建业会组建专业商业管理团队，投入大量的经营管理成本，保证商城的持续稳定经营，同时为商铺创造更大的增值价值，保证建业和广大投资者获得更大的投资收益。 老业主推介初步方案 5月7日的老业主推介会上开始收取意向定金， 有意向购买商铺的老业主享受优先选铺权，同时 对于交付定金的客户如在后期认筹或解筹，给与 总房款2%的特殊优惠。 认筹初步方案 8月26日解筹，客户开始选铺，交纳首期款，并根据前期确定的优惠措施进行解筹，解筹前如认筹客户较多，可提前一到两天通知客户到解筹当日排号选铺和解筹； 解筹对于一次性付款客户给与5%优惠； 为确保整个项目的销售，可根据客户情况进行分批解筹； 9月、10月延续8月份的解筹，直至11月份取得预售合同之 后正式开盘。 卖点提炼 中庭的设置提供了优越的促销、展示活动的平台，有利于商场经营、收益，同时改变了商场死板的平面布局，增加了商场通透度，增加了商场的内部展示效果，并具有景观功能。 专业团队统一经营管理； 200米风尚主题室内步行街，以简洁曲折的变化丰富室内空间，吸引着大量的人流。 LIFE FATION MALL 风尚生活馆的全新商业概念 合理的功能分区，科学的商业业态规划及各种主题街区概念的打造 阶段性主要传播方向 推广计划 第一阶段：内部筹备期（4月5日之前） 展会方案 业态规划 产品调整 第二阶段：产品亮相期（4月5日-5月8日） 成立投资俱乐部 奠基仪式 老业主推介会 投资单页 投资手册 现场包装等全部到位 投资俱乐部特别说明 投资俱乐部是建立在建业会基础之上主要针对建业老业主和 置地广场的意向投资客户成立的，直接的目的是为了促进置 地广场商业及公寓、SOHO、写字楼等销售，长期目标是为 建业以后开发的投资性项目储备客户。 可以通过一些投资论 坛、投资专家讲座、外地商业项目考察等吸引加入。（具体运 作待定） 第三阶段：认筹客户积累期（5月9日-5月27日） 媒体宣传则重于商业表现，包括现场包装、围挡、户外、报广、网络等媒体 认筹方案确定； 第四阶段：认筹期（5月28日-8月25日） 客户认筹，积累客户 媒体宣传侧重商业表现（5月28日-8月25日），大量的报广和户外等重点宣传商业，为商业解筹积蓄能量。 确定项目解筹方案 各种投资系列公关活动结合投资俱乐部举行 投资推介会及盛大认筹仪式 第四阶段：解筹及强销期（8月26-11月26日） 盛大解筹仪式 客户答谢酒会 各种媒介跟进报道 媒介开始侧重酒店式公寓的推广 商业地产融资途径 境内商业银行贷款 发行企业债券 金融租赁 外资商业银行贷款 海外私募基金 信托投资公司发行信托计划 典当 境内公司上市 民间私募基金 公司海外上市 房地产投资信托基金(REITs) 销售物业产权 当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便；当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件；对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的；而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段；在商业规划后评估销售对于后期经营影响较小的前提下，