08年新乡市东城印象项目营销策划方案培训.pptVIP

研究框架; 第一篇 竞争格局 第二篇 产品分析及定位 第三篇 价格策略 第四篇 销售部署 第五篇 推广计划 ;市场分析;1、东区楼市— 新的交易热点 全城关注;2、东区楼市供应特点;根据对东区调查统计得出，未来几年东区房地产将有350万方以上的住宅项目向市场推出，并以每年90万方以上的供应量向市场放量。 楼盘规模日趋扩大化，集中占地200亩以上，建筑面积20-70万平方米的 大型多功能社区，已经成为未来几年东区房地产市场主体。;开始出现价格两极分化;公寓竞争项目概况 ;分析结论：1、住宅市场供应格局;分析结论：2、住宅市场需求状况;2007年新乡房价走势图：; 虽然受2007年9.27政策影响，新乡楼市2007年11月以来销售速度持续放缓，但我们认为2008年房价还是稳中有升： ◆、市场的启动是由高品质、高价位的楼盘??动的； ◆、市场的发展是由新颖时尚的楼盘引领潮流的； ◆、不断创新的宣传推广手段是维持市场热度，促进市场高速增长的重要基础。;项目SWOT分析;对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幄方能决胜千里：;优势(S): 整个东区发展前景良好； 视野开阔，拥有良好的自然景观资源,可观牧野广场和牧野湖。 临两大主干道平原路与牧野路，交通便利。 ;;; 我们在高度同质化的竞争环境下 ，本项目有没有独特的定位主张（USP）;思路：项目形象定位应实现差异化与广泛的传播力 差异化;三、项目定位;项目形象定位： 通过一系列调查分析，我们得出以下结论：商住楼在2008年将成为城东板块市场亮点，需求上升；城东板块住宅竞争激烈，商住楼容易形成差异化，形成竞争优势。目前商住楼投资性的买家越来越多；周边地区商住楼（六运公司）尚未推出，市场空白。通过这样的认识，结合项目最能提升物业价值的特点，依托行政东区CBD商务区的概念，可导出一个涵盖区域特征和产品特质的定位——“阳光SOHO，首席商居”。;我们的主张所要达到的传播目的;;总体形象定位：;项目客户群定位： 主力市场——居家人士（60%） 1、热恋的要结婚的族群 2、三口之家年龄在35岁以下的年轻人 成长性公寓 3、区域内经商人士 4、区域内集团购买户 时尚性公寓 5、另类客户 ;潜在市场——投资人士（20%）;根据我们的定位思路，以下推广名中均含有“鸿达”二字，意在与鸿达花园产生印象上的连接。;SOHO：居家办公投资于一体 直接推广项目物业类型，可以有效避开周边众多住宅竞争对手，形成亮点进行有效传播，吸引目标客户群的关注。 公寓：来自于国际著名建筑设计师、艺术评论家——密师·范德罗，提出“少即是多”的建筑原则，倡导一种“简约美”的生活主张，由此理论衍生得来的后现代主义住宅、时尚公寓等建筑，迅速成为全球年青白领的新宠。 阳光SOHO公寓特点：本项目位于城市中交通生活配套完善的地段，又与市中心保持一段优雅的距离。外型简洁，但大气挺拔；户型构造紧凑开敞，同时此案名也将本项目目标客户希望同时享有繁华都市生活与优美自然风景的完美主义特点表现出来。 ;思考一： 　　我们如何吸引的目标客户群？ 思考二： 　　要在这个中高端项目充斥的市场，想赢得市场份额， 　 我们又凭什么打动客户群呢？ 思考三： 　　项目入市形象与成功是否十分关键， 　　那么，产品方面还有没有改进的余地， 　　时尚居家办公于一体的生活氛围如何来营造？;　　高端消费者越来越追求居住的 舒适性和便利性。 　　所以，我们在产品创新的基础 上，再次打造项目新的附加值。 将智能化融入到产品中，全面提升 整个物业的价值。;项目销售价格建议;系数;由上表分析比较可得:项目推售时的市场表现价格为: 2555.79元/平方米≌2600元/平方米 目前市场上各楼盘的价格幅度均在:8% -15%之间,利用折扣及付款方式进行大幅度的价格调整,为此, 得出本项目基准价格为:2351元/平米～2400元/平方米 ; 低开高走，通过不同的推货组合，及工程进度和示范区域的配合,实现平稳拉升价格； 入市时为市场留出一定的升值空间，吸引投资者入市，同时满足推广前期的买家购房心理，并争取形成社会关系的团体购买局面； 有竞争力的市场价格，使项目的性价比达到合理水平，实现项目价值的社会认同。 ;销售部署;第一阶段：销售准备期(2008年3月-2008年6月) 第二阶段: 预热期(2008年7月-2008年9月18日) 第三阶段