02浐河项目市场分析.ppt

西安浐灞新區【草北村】項目市场整体调研分析;福德森置業浐河项目專案 整體市場研判;第二部分 客戶研究;地块深度分析;;项目位于城东区长乐路板块，紧邻浐河，距城市中心钟楼约8公里左右，车型时间约25分钟； 该区域依托于城市稀缺河景资源，片区内拥有较成熟的各种交通、生活配套；随着浐灞生态区的持续开发，景观资源优势也在逐渐增强，属于中端居住区域；;草南村;“草北村城中村改造”基地及周边状况——东临浐河，北接沁水新城，目前周边形象较好;地块一临一线河景，相对较为成熟，地块二相对来说，成熟度不足;项目地形相对平坦，内部由村宅基地、农田、空地组成，部分地块已拆建;周边项目容积率相对较小，本项目地块容积率较高，适合中小户型规模;大量了全国性品牌开发商开发的大盘项目云集，龙湖项目的进驻，将极大提升区域开发价值;交通网络配套日益完善;周边拥有相对比较齐全公共交通网，可通达西安市内各城区;基础教育配套不完善，周边学校稀少，欠缺具有基础素质的教育机构;商业配套不完善，多是面积在20-200平米的小规模商铺;房地产开发热点片区内、具有一线亲水资源的中规模区域改造型项目 ;区域发展解读;西安市结构发展图;浐灞生态区位于西安城区东部，距离市中心8公里，包括 浐、灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里； 浐灞生态区规划建设为西安 的第三代新城，集产业、居 住、生态、文化四位一体的“城市型的生态区、生态化的 新市区”； 本项目位于浐灞生态区中南部、灞河上游一线，十分钟 内 可达区域内欧亚经济论坛、世园会、湿地公园、西安金融中心等重大设施； ;规划目标：将浐灞生态区建成集游览、观光、度假、展览、会议、购物、商贸等城市文化旅游和生态旅游功能为一体，古代文化和现代文明交相辉映的新型城区 ； 本案位于生态住宅区域内，距离浐灞核心区较近，发展前景比较广。;城市基础设施建设不断适应区域发展的需求，未来3至8年浐灞将进入快速发展阶段 ;浐灞生态区中心位置;建立便捷的交通网络，是发挥浐灞新区各项职能的重要保障;2011年世园会的举办将持续拉动周边区域土地升值以及新商圈的形成;地块深度体验三大特征;城東市場研究;区域;城区规划 销售分析;西安主流片区销售数据分析：;城东市场放量消化率高，供需比基本平衡，未来竞争适度加剧;从分析来看，2009年上半年城东市场成交情况来看，70-110平米成为绝对主流;城东区市场均价在3800-4200价格段的销量表现较为突显;2009年上半年城东成交均价及套数统计;城东区商品房2009年上半年商品房成交量排行榜表明：前十名中五个项目位于浐灞新区;区域;区域的快速开发、水景资源的稀缺和前期大项目的成功开发，使浐灞的土地价格日益高涨;區域市场解讀;从城东发展情况来，城东楼市分为老城东（八个小版块）和浐灞新区两大板块;板块内市场逐步细分，格局逐渐明晰，产品供应呈现多元化;从城东各房地产版块的销售情况来看，浐灞新区以60万平米名列榜首;从近两年的成交价格来看，浐灞新区的销售均价出现较大幅度的跃升;以灞河为板块价值划分的依据，浐灞生态区内目前存在六个主要的房地产开发片区 ;竞争项目;区域内竞争将主要来自于现存大型项目，未来5年内将持续规模集中放量，竞争较大;目前在售楼盘中，单价在3800-4500价格段中项目竞争激烈,4800以上为品牌大盘;区域;区域;区域;区域;区域;总价控制：将产品总价控制在35-55万元之间优势明显，户型面积控制在75-120平米之间合理;项目名称;项目所在区域面临的直接市场竞争主要存在于未来2年潜量市场的开发，目前已知规模的潜在竞争威胁较少，项目绝佳地段与规模体量将是其未来面对区域各项目的核心优势。 经过竞争范围的划定和竞争项目的筛选，未来1km半径内面临的贴身竞争者为永宁馨园，由于体量因素对本案造成一定冲击的为明德御苑和长安路其他城改项目，从产品与客层需求类似度考虑未来的可能的竞争项目包括海星未来城、会展明珠、会展国际N9地块。 从已知竞品供应的产品结构来看，面积为主流推售产品面积段在80-110㎡ 、110-145㎡之间 ，为有效形成错位竞争优势，面积段在现有同质供应的基础上适当偏小更有竞争力，从总价控制考量，总价在33-78万的产品能够涵盖最多数人群的需求。 由于本案规模较大，产品线梯度范围应考虑稍宽范围，以控制高、中阶层的不同需求。 ;城东区主要需求房源为中小户型，主流需求70-110㎡面积，特别是70-90和90-110㎡两个区间为刚需首选。因此城东房源最大需求集中于低首付、低总价中小户型。 城东各项目放量房源大部分迎合此类刚性需求，以80-99 ㎡经济两房和100-130 ㎡舒适三房为主流。因此，经济两房和舒适三房市场竞争尤为激烈。 各项目为取得推售上的最大优势，除在户型设计上做到全明、通透、方