“御景豪庭”营销总体思路.docVIP

“御景豪庭（暂定名）”总体营销思路 思路慨括： 1、我部认为营销过程实质是一个管理过程，营销不在于天马行空的高操创意，而在于严谨、合理的规划过程。 2、由于处于构思、探讨阶段，故以提纲形式出现，只对整体营销思路进行框架性构思。 3、项目要素基本确定，对项目本身不再进行分析。 4、由于项目整体开发计划初步成型，项目营销阶段划分以开发计划为参考，不再另行分析。 5、项目尚待定性，营销是否以“新实用主义”为主轴展开，以及以此为宣传主轴是否合理、有效需进一步明确。 一、项目概况 （略） 二、市场分析 参考《项目市场调查报告》 三、目标市场选择 参考《项目市场调查报告》以及《项目市场定位报告》 四、目标市场定位 参考《项目市场定位报告》 五、产品定位 参考《项目细分市场定位报告》 六、项目SWTO分析 参考《项目定位报告》及《项目市场调查报告》 七、项目前期工作安排 参考《项目前期工作计划总纲》 七、营销策略 （一）、 此阶段所要解决的问题是在消费者知晓、理解项目后，尽量促成消费者的购买行为。 经过导入期和成长期，项目特点深入人心，在目标消费群中树立了较高的知名度和美誉度，在这时期注意对来访客户信息进行统计、跟踪，促成客户购买；进行一些针对性强的促销活动，刺激消费者购买。 项目尾盘期 项目在此阶段所剩不多，在小范围内进行适当的提醒式宣传，引导客户进行比较，尽力销售空置单位。 项目各阶段媒体策略 项目导入期 此阶段是对项目进行广泛的告之，多采用新闻报道、软性报道、大型户外广告、车身广告、灯箱广告、销售接待中心、站台广告、现场销售接待中心、项目VI体系、项目形象墙、现场巨幅广告。 项目成长期 此阶段是对项目进行全方位、立体性介绍，对项目特点进行重点阐述，宣传项目卖点。这是一个强力推介期，媒体强度大，频次高，主要有报媒硬性广告、软性广告、电视媒体、新闻报道、大型户外广告、车身广告、灯箱广告、销售接待中心、站台广告、现场销售接待中心、销售现场环境、项目VI体系、项目形象墙、现场巨幅广告、彩旗、空飘、拱门。 项目成熟期 此阶段是强化项目卖点，宣传项目的各项促销活动，促成销售。这是一个持续宣传期，宣传强度、频次与前时期相比有一定降低，主要有报媒硬性广告、软性广告、电视媒体、新闻报道、大型户外广告、车身广告、灯箱广告、销售接待中心、站台广告、现场销售接待中心、销售现场环境、项目VI体系、项目形象墙、现场巨幅广告、彩旗、空飘、拱门、人员口碑。 进行适当的媒体创新，如与高档的有特色餐饮酒吧联手，在特色氛围下进行楼盘宣传，尽量给消费者一个亲临其景的感受。 项目尾盘期 主要任务是尾盘销售，推广强度与频次大幅度降低，宣传只是为了提醒消费者项目的存在，吸引消费者进行比较，争取部分销售。主要媒体是报媒软文、新闻报道、物业超市、现场销售中心、现场巨幅广告、人员口碑等。 项目活动、事件推广 “新实用主义”文化活动周，进行一些有象征意义的项目专题活动，如行为艺术、体验有品位的节约等。