房地产市场形势分析报告.doc

房地产市场形势分析报告 （2008年上半年） 建筑房地产业要参编辑委员会编写 2008年7月15日 章节目录 一、 2008年上半年宏观形势分析 3 二、 房地产开发投资 4 三、 土地市场情况 7 四、 商品房销售情况 8 五、 存量房市场交易情况 13 六、 趋势分析 14 2008年上半年中国房地产形势分析报告 2008年上半年宏观形势分析 （一）全面性通胀正在到来，压力较大 当前经济中主要问题仍是通胀压力较大，而且是全面性通胀。目前的物价上涨正由前一阶段的主要是食品价格上涨带动转向食品和非食品价格同时上涨。 从国内看，灾后重建对投资品的需求将会逐步加大；随着灾情的缓解，国家在地震期间实施的限制各类商品价格（尤其是建材等）上涨的政策措施将会逐步解除；成品油和电力价格改革等因素都会促使PPI继续上涨，7月1日起，成品油和电力价格上调已开始执行，下半年，国家是否继续上调，还有待观察。 从国际因素看，5月份国际原油、钢材、煤炭等主要大宗商品价格仍在持续高位运行，短期内，这些商品价格下降的可能性不大。综合国内外因素，未来几个月PPI仍将继续上涨。PPI向CPI传导压力增大。虽然PPI向CPI传导直接影响的仅是CPI中非食品价格，并且非食品价格在CPI中的不重并不大，但PPI上涨将影响农资价格的上涨，而农资价格的上涨将推动农产品价格上涨，这对CPI中的食品价格将会影响较大。 不过，PPI向CPI的传导需要3-6个月的时间。而且在9月份之前，水果蔬菜等食品的价格都在季节性回落，这段时间，食品价格同比回落对CPI的影响将超过非食品价格上涨对CPI的影响。另外，我国在终端消费市场的产品（除食品外）大部分处于过剩状态，这使PPI向CPI的传导受到一定的阻力。因此，虽然PPI的持续大幅上涨是通胀的潜在威胁，但今年内不会形成严重的通胀。 （二）流动性过剩仍是推高下半年通胀水平的重要因素 今年以来，持续的贸易顺差、高速增长的FDI和热钱的不断流入，推动我国外汇储备迅速增长，再加上抗震救灾增加了货币需求，导致目前我国流动性过剩压力依然很大。央行发布的金融数据显示，５月末广义货币供应量（M2）余额同比增长18.1%，增幅比上年末高1.3个百分点，比上个月末高出1.1个百分点。今年下半年，外汇储备保持快速增长的趋势难以改变，灾区重建也将继续拉动货币投放的增长，因此，流动性过剩将继续推动下半年CPI总水平上涨。 为控制过快的房价上涨，政府自04年开始连续三年对房地产市场进行宏观调控。房地产行业错综复杂的利益纠缠，影响了政府宏观调控效果，尽管调控效果不尽人意，但政府在2007年调控的决心仍然没有改变。 房地产开发投资 上半年年全国房地产开发投资情况表现为，国房景气指数继续回落，市场不容乐观；中西部投资增速明显加快，目前市场处于房地产滞胀初期；资金将成为下一阶段市场发展的瓶颈。 （一）国房景气指数回落 受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比回落，但仍运行在104点以上的景气区间内1：2008年4-5月国房景气指数及主要分类指数走势 月份 综合景气指数 开发投资指数 土地开发面积指数 施工面积 4月 104.07 104.28 96.88 107.78 环比 +1.42 -0.2 -1.23 -0.65 同比 -0.65 +2.11 +0.9 +3.07 5月 103.34 104.08 96.42 106.75 环比 -0.73 -0.2 -0.46 -1.03 同比 -- +1.71 -1.35 +1.77 数据来源：国家统计局 除土地开发面积分类指数景气度较低外，其他分类指数均处于景气状态。图 12007-2008年国房景气指数走势 国房景气指数曲线图显示2008年以来房地产行业景气度持续下滑，但目前仍处于景气空间，并且指数值仍高于2006年的高点。分析认为，如果指数按照2008年以来的下滑速度继续目前的趋势，房地产市场不容乐观。 国家统计局发布的数据显示：2008年以来全国房地产开发投资持续增长，中西部地区投资增幅明显加快。1-月全国完成房地产开发投资亿元，同比增长3%）。 2：2008年1-5月不同用途房地产投资完成额及同比增长 单位：亿元，% 房地产开发投资完成额 同比 增长 比重(以投资总额为100) 自年初累计 去年同期 自年初累计 去年同期 投资完成额 9519.28 7214.36 31.9 100 100 按工程用途分：住宅 6806.26 5042.26 35 71.50 69.89 其中：经济适用房 256.06 207.58 23.47 2.69 2.18 办公楼 331.50 342.32 -3.2 3.48 3.60 商业营业用房 963.04 791.