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谈论房地产经济的问题探讨 　　【摘 要】分析了房地产经济,指出了当前房地产经济中存在的问题,指明了未来房地产经济未来发展的走向。 　　【关键词】房地产经;问题;走向 　　Discuss real estate the problem of the economy study 　　Jin Wei 　　(Zhejiang guantian jianchang real estate incorporated company Ningbo Zhejiang 315000) 　　【Abstract】Analysis real estate economy, point out current real estate economy medium existence of problem, indicate future real estate economy future development of alignment. 　　【Key words】Real estate through;Problem;Alignment 　　房地产经济是社会经济活动的重要内容,房地产市场是整个市场体系的有机组成部分,是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。本文就讲述了房地产经济现状分析,存在的问题及发展走向。 　　1. 房地产经济的分析 　　1.1 房地产投资波动大。福利分房的住房制度取消后,我国房地产经济发展一直处于消费需求缺乏时期,无论是处于房地产经济周期的波峰年份,还是波谷年份,房地产消费供求差明显一致。尽管由于对房地产行业的投资收益前景看好,但是房地产投资需求具有一定程度上的投机性,因此也就缺乏消费需求的长期稳定性,导致在房地产经济周期的波峰阶段,投资需求加剧了开发规模的进一步扩大,而在房地产经济周期的波谷阶段,由于缺乏足够的消费需求,只会加剧房地产经济衰退的恶化,从而导致房地产经济剧烈的波动。并且我国的房地产经济发展主要是由于产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩,而不是伴随技术水平的升级和产品结构的高级转换,是一种数量型的简单扩张或收缩。另外,由于投资结构不合理的状况,造成产品结构不合理,严重影响了房地产需求,房地产产品包括经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分,相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房,表现为明显的高档商品房倾斜性波动。投资效益过低是我国房地产经济的另一大弱点,投资效益低,乘数效应小。导致房地产经济效益低,从而影响了下一年的资本形成,使连续的投资扩张不能继续,投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断,行业增长不可避免地下降。 　　1.2 政策周期性波动明显。转型期间我国房地产经济出现了明显的政策周期性特征。房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的,在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下房地产经济迅速扩张。近几年,央行对房地产信贷规模进行了严格的控制,加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,以防止房地产泡沫的出现,并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施,调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。 　　1.3 市场结构不合理。我国房地产市场结构不合理,尤其是保障性住房供给短缺。从目前住房保障政策的干预结果来看,经济适用房的供给不仅没有增加,反而出现了供给逐年下降的情况,经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制限制了开发商的利润空间,使得他们选择投资利润率高的住宅建设。另外,由于有效的监督机制缺乏,地方政府为增加土地出让价格收益而不愿增加经济适用房的供给。同时,住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中,出现实施对象难以区分,经济适用房不经济、不适用等现象,影响了住房保障政策发挥解决低收人家庭住房困难的作用。 　　2. 房地产经济中存在的问题 　　2.1 规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权,其地块的选址、规模、范围和时机的选择,应该是南市场的需求决定的,而不是由政府的供给决定的.但是,现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名日“筑巢引凤”.这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多.这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济“以产定销”的翻版.政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,才能使房地产