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金泉公司地块项目设计建议书 项目基本情况 1、周边环境分析； 离县城中心较近； 周边存在一定的配套； 处于支路内，不临主干道， 昭示性较差； 周边多为鱼塘、农田，居住环境和居住氛围差。 交通、周边环境将成为制约项目发展的主要瓶颈！ 原金泉公司地块 规划思考 ！ 1、如何解决昭示性弱的问题？ 无临街展示面、看房不方便 2、如何规避项目的交通问题？ 道路狭窄 3、如何规避项目周边环境差的问题？ 民宅、田地为主 4、如何结合项目地形、环境处理规划？ 高差、日照间距 3、项目分析要点与小结 遂川城市宏观背景 遂川概况 位于江西省西南边境，是井冈山革命根据地的重要组成部分，也是福建、广东、海南等地通往革命摇篮井冈山的重要通道。遂川东邻万安县，南界南康市、上犹县，西连湖南省桂东县、炎陵县，西北接井冈山市，北抵泰和县；总面积3144.17平方公里，总人口54万人，是吉安市面积最大、人口最多的县。 城市特色： 1、省级“工业园区” 2、“中国金桔之乡”、“中国板鸭之乡”、“中国油茶之乡”。 人口 54万 城区人口 16万 GDP(09年) 45.1亿元 人均GDP 8193元 数字遂川： 遂川房地产基本情况 2011年1-4月份，在建房地产项目（楼盘）中，项目规划占地面积145172平方米，项目规划建筑面积591471平方米。在规划建筑面积中，住宅524232平方米，商业营业用房66279平方米，分别占88.6%和11.2%。规划住宅2660套，其中，90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以上605套；在140平方米以上住房中，别墅、高档公寓123套。 遂川房地产市场研究 项目 名称 位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 总户数 建筑类别 剩余供应量 销售状况 目前销售均价 住宅 商业 山水国际 龙泉公园旁 33333.3 17.7万 约20000 1200 高层 约1130 一般 约3800 未售 新城佳园C区 井冈山大道检察院东侧 26680 95000 约20000 590 高层 590 11.25销售商铺，住宅未售 未售 18500 学府雅苑 105国道东侧卜村段 23765 56821 8500 450 多层 约230 良好 约3700 水岸新城 泉江大桥南侧 20865 54864 16000 245 多层 约120 一般 3500 城市广场 文献路老公安局 7231 20247 约5000 124 多层、小高层 124 接受登记 ／ ／ 阳光名郡 新人民医院西侧 17866 58083 4473 384 小高层、高层 384 开始认筹 ／ ／ 宝龙福苑 井冈山大道检察院西侧 6685 27834 3560 129 小高层、高层 129 开挖地基 ／ ／ 合计 136425.3 464758 约77533 约2700 遂川房地产市场分析 客户构成分析 水岸新城客户比例 世纪经典客户比例 新城佳园客户比例 山水国际客户比例 在县城置业的客户中，周边乡镇客户已经高达30%-40%，这是构成遂川房地产迅速发展的十分强劲的动力；其他/务工返乡的客户中，主要是来自于珠三角、长三角的外出务工人员，遂川县城置业的比例仅占30%。 从上述分析得知： 1、预计两年内住宅供应量约38.8万㎡，商业供应量为7.7万㎡，加之龙泉世纪城、阳光艺墅、鸿云地产人民医院对面项目等即将开发销售的项目，遂川市场竞争较为激烈； 遂川房地产市场小结 地块档次定位 1、档次定位策略 中档楼盘 舒适住宅、性价比住宅 1、强调小区品质与舒适度，引领遂川住宅先锋； 2、形象上拔高，突出好房不贵的市场形象； 3、智能化设计，硬件支撑品牌楼盘； 4、强调性价比为项目的主要优势； 5、形象上拔高，容积率最大化为基本原则； 6、以中小户型为主，加以创新元素（偷送面积）引领市场。 返乡置业 遂川周边乡镇居民 遂川范围内乡、镇、村居民 2、客户定位 客群定位： 以现今市场的主流客户，区域范围内居民为主； （刚性需求为主，购买力较差） 以遂川周边乡镇居民为补充； （刚性需求为主，购买力较差） 以返乡置业客户为二期拓展客群。 （以外地返乡或外地人在本地做生意的客户为主，购买力较强） 3、目前市场客户情况小结 消费客群主要以周边乡、镇、村居民为主，以进城为目的的置业方向，对产品要求低，价格敏感，基本为刚性需求。 客户结构： 产品线情况： 遂川房地产产品品质均不高，其中只有山水国际小区环境有较好的规划；户型以三房为主，面