房地产项目设计阶段的成本优化管控演示课件.ppt

11、地下室（地库）是设计成本优化的“重点地带” 11.1地下室面积最小化原则 地下室（地库）的建造成本占项目总建造成本的20%左右，所以在做地下室方案时应对地下室布置作合理的优化，尽可能避免除设备房与车位之外的无效面积的产生，基于成本与开发速度考虑，在满足功能要求的前提下，地下室面积应按最小化原则控制。 小型车单车位面积约：35-38平方米/个 最经济柱网7.8X8.1m 微型车面积约：25-28平方米/个 最经济柱网 7.2X7.3m (注：柱大小按600X600计) 11.2优化五步曲 车位面积优化 车位类型及配比优化：车位类型组合：小型车位+微型车位+子母车位（利用好各种柱网与边角空间适应多种柱网尺寸） 微车尺寸表 微型车位 车库层高优化 设备用房布置优化 无效空间的优化 案例：福建某刚需住宅项目 （1）柱网优化 （2）层高优化 （3）无效空间优化。 地下室其他优化控制点： （1）外形应规则简洁，减少外墙长度。 （2）半地下室部分可用砖墙替代混凝土墙。 （3）对于商业建筑可适当加大层高，当需要时可将普通停车改为双层机械停车。 （4）地下室顶板覆土在满足绿地率规则的前提下，最佳厚度为1.0 m，局部堆高 可值大树。 （5）非采暖地区宜结合景观绿化设计自然通风采光的半开放式生态地下车库。 （6）寒冷地区宜结合景观绿化设计自然采光的阳光地下车库。 （7）根据快速开发的特点，原则上小区首期不考虑设置地下车库。 （8）车库必须做管网综合避免出现最不利点。 ①设备管道高度考虑通风管道和消防喷淋，中高端盘不大于550 mm（含安装尺 寸），高端盘不大于600 mm（含安装尺寸），并尽量按最小高度设计。 ②设备管道应尽量避开梁高较大的位置。局部设备管道交叉的位置，建议结构 考虑扁宽梁或单向的反梁。 ③车库内通风管道主要应布置在车位尾部。 （9）住宅两部电梯中可选消防梯一部至地库。 （10）地面采用结构找坡，省去建筑找坡层，坡度不大于0.5%。 （11）住宅小区除非无法满足停车数量要求才考虑多车机械停车，否则不予以 考虑，因机械车位不可售。 （12）车位（车道）高度 中高端/中端楼盘车库：车位处净高2.0 m/车道处净高2.2 m 高端盘车库：车道及大部分车位处净高3.0 m，局部车位尾部净高2.5 m （13）地面不考虑设置排水沟、集水井布置在车位尾部。 （14）应根据最优化的车位布置结构柱网，柱网可不用完全对齐。 （15）防火分区的划分应优先考虑合用塔楼楼梯作为地下车库疏散，减少独立 的出地面疏散楼梯，有利于地面景观环境。 （16）应考虑合用防火分区间独立的出地面疏散楼梯。 （17）应考虑合用防火分区之间通风井。 （18）人防区应首先考虑设置在塔楼下方地下室区域，人防区不宜设计在独立 地车库内，人防专用的疏散口部楼梯地面尽量考虑平时掩埋。 （19）单车库应考虑设置在地下室塔楼区域且应尽量考虑设置在塔楼夹层内。 （20）在有条件情况下，提高场地±0.000，将地下室优化为自然通风采光的半 地下室。 （21）在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层。 12、小区规划设计指引 12.1街铺设计指引 在有价值的沿街面遵循街铺面积及数量最大化原则 街铺分底商与独立商铺两种 街铺销售单元在业态未明确的情况下，独立商铺及底商应初步规划为餐饮功能 商铺首层设独立的卫生间。 街铺首层入口通常设一级台阶。 沿街商铺应尽量避免向小区内开窗 商铺应考虑足够的地面停车 考虑塔楼对底商的影响，并兼顾上部结构墙柱布置因素 街铺采用分体式空调 12.2配套设施设计指引： 居委会、文化站、卫生站。。。。。。原则应放在商业价值不高的位置。力求配置面积指标最小化 位置首选：首层外铺内侧大于12m的进深的部分及主体入户大堂两侧的位置及二层 有些配套用房如有政府要求必须对外，选择无商铺位置或占用最少的商铺 小区内景观较好的单元首二层则不考虑设置配套设施用房 物业管理用房应尽量不占用计容面积 12.3地下车库出入口设计指引： 尽可能布置在主出入口附近 车库出入洞口避免正对道路或重要公建 如受条件所限，可考虑由区外道路直接进入 控制地库出入口数量 12.4垃圾（点）站位置设计指引： 垃圾站尽可能考虑布置在小区下风向 垃圾站严禁与住宅贴建，宜独立设置 应该布置在