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第二章 房地产制度 第一节 中国房地产制度概述 第二节 中国土地使用、管理制度 第三节 中国房产管理制度 第四节 中国房地产税收制度 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 1.基本概念：房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行业规范准则。 2.主要房地产制度： ⑴ 世界上流行的两种土地使用制度 ① 美国式土地私有制度 ② 英国式土地使用权出租制度 （皇家=个人） 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 ⑴ 世界上流行的两种土地制度 ⑵ 中国的土地使用、管理制度 ⑶ 中国的房产管理制度 中国房地产制度与英国房地产制度的区别 1.出让双方的不同：英国是皇家对个人的关系，带有私有化； 中国是国家对个人的关系 2.年限：英国（20~99）中国（70） 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 新中国成立后，中国房地产发展的五个阶段： 1.1949－1955年第一阶段： 社会主义公有制计划体制下房地产制度的初步确立，具体制度包括：农村土地制度改革、接收旧政府房产和档案资料、确认房地产权属、没收敌伪产、打击房地产投机和各种非法活动建立新制度下的房地产管理制度。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 2. 1956－1965年第二阶段： 这一区段的房地产制度主要是对出租的私有房屋进行社会主义改造（赎买房主私有产权等），使城市房屋逐步发展成为公有制为主体的社会主义房地产管理制度。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 3.1966－1978年第三阶段： 这个阶段处于十年动乱期间，在这个时期由于整个国家的法律制度建设遭到极大的破坏，在房地产管理方面不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的房地产管理制度也遭到了不同程度的破坏。 第二节 中国土地使用制度 ⑶ 抵押 ① 内涵：具备合法土地使用权的当事人，把土地使用权作为抵押物而获得债权人资金借贷的行为。 ② 抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序 *在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 4.农村土地征用制度 目前最具争议的制度，体现了计划体制的特色，征地具有强制性、补偿标准僵化、体现了城市与农村、政府与农民的不对等。 征用土地的管理、补偿标准依据、土地权属的变更 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 4. 城镇划拨土地的补办出让制度 是目前推动国企改制重要举措。 5. 《城市总体规划》、《土地利用总体规划》限制下的土地利用原则 第二节 中国土地使用制度 二、中国土地使用制度的特点 1. 土地来源多样，造成土地市场竞争的不公平。 土地来源可以通过出让、划拨、补办出让和村镇用地改变土地用途等方式得到，而这些不同的方式在得到土地时，其成本差异是巨大的。 第二节 中国土地使用制度 二、中国土地使用制度的特点 2. 土地使用相关法律制度不规范，执行漏洞大。 现在房地长市场投机、炒作风盛行，在很多源头问题上都是土地使用相关法律存在漏洞所致。 第二节 中国土地使用制度 二、中国土地使用制度的特点 3. 土地一级市场由于受到政府垄断，地方政府为了利益最大化往往乐以招标、拍卖方式出让土地，这样通常会起到拉动房价抬升的效果。 第二节 中国土地使用制度 二、中国土地使用制度的特点 4. 虽然在短期内获得了巨大的成效，但总的来看，还存在土地使用制度不公平、不规范的问题。 第三节 中国房产管理制度 一、中国房产登记管理制度 1. 内涵： 房屋所有权的确认和登记，明确规定房产产权的归属，在法律上保证房屋的所有属性。 房产登记程序： 初审、复审、审批、发证　申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产权利证书。 第三节 中国房产管理制度 二、房产转让、出租、抵押管理 1. 转让 2. 出租 3. 抵押 第三节 中国房产管理制度 三、城市房屋拆迁管理制度 1. 拆迁补偿（补偿标准） 2. 拆迁安置（搬家补助、安置补助） 第三节 中国房产管理制度 四、房产评估管理制度 1. 房产评估 2. 评估机构 3. 评估依据（城市基准地价分级） 4. 评估方法（比较法、成本法、收益还原法、重置价格法，基准地价法等） 第三节 中国房产管理制度 五、中国房产管理制度特点 1. 房随地走，土地管理是房产管理的基础。 2. 房屋产权相对土地使用权来讲是一种更完全、更基本