房地产所得税政策解读(内外资)演示课件.ppt

2.按建造固定资产处理或按建造开发产品处理：即属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第7项： 邮电通讯、学校、医疗设施 1.出售的，按销售开发产品处理 2.出租的，按固定资产处理 3.无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理 4.合资建设有偿移交的，取得补偿的，直接抵扣建设成本， 抵扣的差额应计入当期应纳税所得额 第8项： 售房部、接待处、样板房建设及装修 1.能够单独核算成本，按建造固定资产处理 2.不能单独核算成本，按建造开发产品 3.售房部、接待处、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 2.企业接受的货币捐赠，应一次性计入企业当年度收益，计算缴纳企业所得税。 3.企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。 摘自国税发[1999]195号《关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知》 其他收入的确认外资房地产： （二）房产投资 外商投资企业经过有关部门批准，以实物或无形资产及其他非货币资产向其他企业投资的，其投资资产经投资合同认定的价值与原帐面净值之间的差额，应视为财产转让收益，计入企业当期应纳税所得额。 如为净收益，且数额较大，计入当期应纳税所得额计算纳税有困难，经企业申请和主管税务机关批准，可在不超过五年的期限内平均分期转为应纳税所得额计算缴纳企业所得税。 -----摘自（94）财税字第083号《关于外商投资企业从事投资业务若干税收问题的通知》 其他收入的确认外资房地产： （三）非货币资产及权益 企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。 -----摘自《细则》第十三条 其他收入的确认外资房地产： 视同销售（未有明文规定） 1.以房地产用于分配给股东或投资者； 2.以房地产抵债； 3.将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等； 4.以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等。 第三部分:计税成本扣除 由于总局即将出台计税成本扣除办法，因此将以31号文件第八条“关于开发产品成本费用的扣除问题”结合计税成本扣除案发来讲解！ 一、计税成本的概念 计税成本是指房地产开发企业在①开发土地；②建造住宅；③商业用房；④以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。 （一）理解房地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。 1、期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题） 2、开发产品会计成本与计税成本 3、完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本 （1）达到完工标准，却按照预售楼盘申报。 （2）混淆成本对象。 4、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（不配比结转成本） （二）计税成本扣除原则 1.权责发生制原则（条例第九条） （1）现行政策不允许配套设施预提，实际上是不完全的权责发生制。 （2）计税成本办法，可能将允许企业计提一部分配套设施成本。 2、合理性原则（一个字节税1000万） 3、配比原则（不允许“混淆成本对象”和不“配比结转成本”） 4、真实性原则（指能提供合法的扣税凭证） 5、合法性原则（指开支内容要合法） 6、及时性原则（指必须在汇算清缴期结束前结转成本） 二、地产企业销售成本计算流程 （一）在开工前合理的划分成本对象（6大原则） 1、可否销售原则（只有可售才能有收入与之对应） 2、定价差异原则 3、产品差异原则 4、分类归集原则（提高工作效率） 5、功能区分原则 6、权益区分原则 （二）归集开发成本（6类成本项目，3类成本类型） 1、当期实际发生的成本。（6类成本项目） 2、预提费用（预提配套设施费用、政府规定的报批报建费用） 3、待摊费用（前期已经实际发生的公共配套设施费用，应当由本期来负担） （三）分配开发成本（5种分配方法） 归集开发成本，将公共配套设施按照受益的原则和配比的原则，按照5种方法分配到不同的成本对象中去。 1、占地投影面积法（土地的分摊，必须用占地面积法） 2、建筑面积法（公共配套设施的分摊，必须用建筑面积法） 3、预算造价法（又称工程概算法，已完工与未完工共负担的利息支出，必须用预算造价法来分摊） 4、直接成本法。（同期开发不同成本对象的利息分摊，可以用预算造价法，也