2009年广西东兴房地产发展趋势分析报告-47.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 看点1：资本市场：股市与房市走势 走势一、不成熟的股市+不成熟的房市 股市表现 （一）股市继续反复上升，不断创新高，没有一个基本的震荡盘整； （二）当耗尽投资者或投机者的购买力之后，股市突然狂泻。 房地产市场表现 （一）进入危机期——有泡沫的城市价格下跌，成交量亦跌； （二）过度借贷的房子成为负资产——杠杆的放大效应； （三）租金回报可以抵月供的房子成为避风塘； （四）财富负效应开始发生，资产越多，生活愈难。 + 看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 注：环渤海城市群包含京津冀、半岛、辽中南三个城市群部分城市 看点3：高台阶下房地产发展趋势 肆·锦绣华庭投资优势分析 优势解读 新城中央，奢享二中、体育中心、市行政中心以及原生态森林美景，升值潜力触手可及！ 靠山临水，明堂部分地势宽敞、格局四正、藏风聚气，是风水极佳之地。 沿袭欧式风格的园林景致、法式庭院的造园特点，根植自然，塑造大型水生态园林。 外立面运用较多线条和弧形，以淡黄色为主，与法式建筑一脉相承又融入更多现代元素。 户型面积在90M2至140 M2之间，皆南北朝向，设有观景大阳台和大飘窗，保证自然通风和采光，实用率较高。 投资回报率 按照100平方米的房型，均价2400元/㎡，租金1600元/㎡（东兴商品房普遍租金在1600-2000元/月）计算： CAP?RATE?=?年毛租金/房价 =1600*12/240000 =8% 结论：东兴大量外地人口流入极大带动当地房屋出租市场，相比较于其它城市当前住宅出租回报率4%左右，东兴住宅出租回报率远远高出。也远高出当前银行一年固定存款利率2.58%。 谢 谢! 中国还是一个人多地少的国家，温