房地产项目详细流程及相关工作内容_secret.docVIP

房地产项目详细流程及相关工作内容_secret.doc

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PAGE  PAGE 49 房地产项目详细流程及相关工作内容 主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况 前期部 规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件 前期部 现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响前期部的因素详细了解。 前期部 了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 前期部 了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划,对以后项目前期部的影响和支撑。 前期部 土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整。 前期部 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本、效益估算 前期部 了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、前期部周期的安排 前期部 土地初判结果汇报将土地初判结果向决策层汇报宗地的详细情况、项目初步分析、房地产市场初步分析、初判结果 前期部  项目策划由专业机构做项目策划书项目市场调查、定位(见附件一)目标明确、市场推广策划……投资效益分析,综合评价 专业机构或策划部 前期部、销售部 详规完成详细规划方案设计根据项目策划书及控规做详细规划设计方案 总工办前期部、策划部 项目深判由专业机构做可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析 专业机构 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 专业机构 现状图(四至六份、电子文件) 专业机构 市场深度调研销售部:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 总工办:负责协助进行区域市场调研专业机构销售部、总工办 项目最终定位销售部、总工办:根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议专业机构销售部、总工办 成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选总工办、经济部:协助进行方案设计和成本测算专业机构总工办、经济部 前期部周期及付款计划工程部部、经济部、销售部:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定前期部节奏。 专业机构工程部部、经济部、销售部 项目方案确定 专业机构 投资效益分析 专业机构 项目确定决策层根据可行性研究报告做出判断由前期部门负责土地投标及报批报建工作总工办负责设计委托及相应管理 前期部 寻找合作资金(与战略发展部共同研究)研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务部、法律顾问:给予技术及资源上的支持财务部法律顾问项目招商报告(前期阶段)区域宏微观市场研究 财务部法律顾问项目招商版盈利能力分析 财务部法律顾问明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶段)项目商业策划书财务部:制定项目财务部数据财务部法律顾问合作伙伴确定财务部、集团资管部、法律顾问:制定合作方式、投资回报财务部法律顾问合作方案确定财务部法律顾问合作细节确定财务部法律顾问引资(商业计划书)签署战略合作协议财务部部、集团资管部:制定合作方式、投资回报 综合管理部:协议盖章,存档财务部法律顾问合作实施(实施阶段)合作公司成立及相关手续办理财务部部、集团资管部、法律顾问:协助办理股权、增资等相关财务部问题。 综合管理部:工商局办理公司注册财务部法律顾问投标、摘牌投方案标项目方案确定总工办、经济部:项目方案前期部总工办投经济标确定土地价格上限经济部、财务部部:经济标编制前期部经济部拍卖竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 前期部 挂牌竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定出价战术 前期部 签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费法律顾问:合同条款的草拟和完善 财务部:提供资金前期部 获取土地证土地出让合同获取土地证法律顾问协同:提供土地出让合同前期部法律顾问 出让金、交易费交费证明 财务部:提供资金缴纳出让金、交易费前期部法律顾问 交费证明缴纳土地费用 前期部 地籍图4份(薄膜图)  前期部 土地登记申请书  前期部 土地确权来源证明文件  前期部 

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