房地产模型化思考教学教材.pptVIP

战略方向的决策模型 项目属性 客户需求 案例借鉴 竞争 同类型项目借鉴 在市场中的地位 【战略决策模型】 Step NO.1 界定问题 Step NO.2 分解问题 Step NO.3 优先排序 Step NO.4 分析议题 Step NO.5 关键分析 Step NO.6 归纳建议 Step NO.7 交流沟通 循环反复 从头再来 【问题七部曲模型】 麦肯锡方法——问题树法 【问题树模型】 【我创造的模型：TCP模型】 To Core Problem 核心问题模型 万江 灰色关键词之地段 东江 华南MALL 【TCP模型应用】 营销策略模型 我们应该怎么办 我们如何实施解决方案 该方案是否正确 为什么没能奏效 情境（Situation） （公认事实） 冲突（Complication） （推动情境发展并引发矛盾的因素） 疑问（ Question ） (分析存在的问题) 需要完成某项任务 存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动 发生了防碍我们完成任务的事情 知道解决的方法 有人提出一项解决方案 行动未能奏效 【SCQ模型】 ？ R1 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 【SCQ模型】 【SCQ模型应用】 【SCQ模型应用】 【SCQ模型应用】 【SCQ模型应用】 【SCQ模型应用】 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 【竞争策略模型】 高配置产品 华置 品牌 整合 营销 保值增值性 附加值 总价控制 户型创新 报纸 户外宣传 置业顾问 系统专业讲解 网站宣传 楼书、DM及 客户通讯等 现场体验 房地产杂志评论 豪宅化设计 绝版地段 报纸、软文诉求 现场体验 网站宣传 户外宣传 华置资本 导向 品牌团队 华置产品品牌 客户活动 房地产行业论坛 华置会 品牌集成 纯粹居住 置业顾问 系统专业讲解 楼书、DM及 客户通讯等 城中纯居 高尚豪宅 整合营销 【整合营销模型】 图片展 示范体系开放 开盘 业内茶话会 …… 线上，线下集中爆发， 以客户需求为出发点， 多种营销模式全面攻击。 线上媒体组合 跨界营销 渠道营销 高端住宅区 政府机关 金融机构 产业及大型企业 …… 活动执行 【整合营销模型】 三“花”策略 【我开发的模型：三花策略模型】 棉“花”糖原理 无穷爆发力：小小世界，无穷宇宙 本体变异，只为吸引力和诱惑力 给我一个棉花糖，还你满满的欢乐 【我开发的模型：三花策略模型】 桂“花”香理论 香尤不及，过量就是反面了 不是每个人都喜欢这种味道的 如何释放最合适最讨人喜欢的芳香 【我开发的模型：三花策略模型】 【 万科住宅分类模型】 配套 产品 地段 形象 景观 发展商品牌 华宇蓉国府 朗御 保利中心 时代豪庭 本案产品属于城市超高层物业，优势较为不明显 项目处于城市中心区域，传统高端居住区域，且有政府规划利好，地铁物业 自身除会所外无任何配套，多依托周边成熟配套 华人置业成都项目品质形象已初步建立,因此项目有望传承延续高端形象. 华人置业在成都品牌号召力尚不够,但作为港资上市背景公司拥有资本实力和超高层打造经验 城市景观优势突出，无自然资源景观 本案 地段、配套、产品条件，享天生丽质；品牌、形象，具提升空间； 【 产品竞争力分析模型】 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 产品品牌 价值构成 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 通达价值 外部配套 产业价值 自然景观 社会认知 经济指标 规划设计 内部配套 建材设备 创新价值 基本物业 VIP服务 个性化服务 企业品牌 场所精神 项目精神 有形价值 无形价值 【 产品价值构成模型】 豪宅别墅的KPI体系： KPI体系 关键驱动因素 项目地段 达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 【 豪宅别