uvj[法律资料]离婚案中的房屋产权分割.doc

　　　　　拆迁补偿标准初探 　　近来“拆迁”一词被新闻、报纸、网络等媒介高频率的使用，使其成为热点话题，备受关注;而我国大规模的拆迁活动，则使人们深刻的感受到拆迁就在自己身边，拆迁特别是拆迁补偿与自己的利益息息相关。 　　作为被拆迁人在拆迁安置中能享有哪些权利呢? 　　根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，陕西省于2003年9月28日制订了《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》，规定拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的时限内协商订立拆迁补偿安置协议。实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议包括被拆迁房屋的基本情况、补偿金额、搬迁补助费金额、家用设施拆装费、付款方式和付款期限、搬迁期限、违约责任、解决争议的方式和拆迁当事人约定的其他事项等内容。实行产权调换的，拆迁补偿安置协议包括被拆迁房屋的基本情况，调换房屋的地点、面积、层次、平面使用功能和设施设备，被拆迁房屋及调换房屋的市场价格、差价金额和结算方式、过渡方式和过渡期限，家用设施拆装费、搬迁补助费和临时安置补助费金额，违约责任，解决争议的方式，拆迁当事人约定的其他事项等内容。 　　产权调换房屋为期房的，多层建筑过渡期限最长不超过十八个月，高层建筑过渡期限最长不超过二十四个月。 　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费;逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补助费。对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。 　　拆迁住宅用房，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。搬迁补助费每户不低于五百元;产权调换为期房的，搬迁补助费每户不低于一千元。拆迁住宅用房以期房调换的，在过渡期限内被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。临时安置补助费按照被拆迁住宅面积和当地住宅租赁平均价格确定。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。 　　拆迁非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费和因拆迁造成停产、停业的直接经济损失补偿费。搬迁补助费和直接经济损失补偿费不得低于市、县人民政府规定的标准。 　　由于房地产估价机构对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估，是以货币补偿基准价格为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构，房屋的朝向、层次、成新、装修等因素综合评估确定。 　　被拆迁房屋货币补偿基准价格，由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等部门按照当地当年同类地段、同类用途新建房屋的房地产市场交易价格确定，报本级人民政府批准后公布。制定货币补偿基准价格应当举行听证。货币补偿基准价格每半年公布一次，分别在六月十日、十二月十日之前予以公布。 　　区位综合地价则由省人民政府每年公布一次，目前适用的是陕政办发〔2010〕36号陕西省人民政府办公厅《关于印发全省征地统一年产值及区片综合地价平均标准的通知》。 　　《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》对城市房屋拆迁估价的规定是根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。其对估价方法和估价标准的规定更为详细，拆迁估价的价值标准为公开市场价值标准，不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 　　西安市国有土地上的7层以下(含7层)住宅房屋及3层以下(含3层)营业用房、办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估。即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。 　　住宅房屋评估公式： 　　住宅房屋拆迁补偿价格=区位基准价格×(1+综合环境修正系数)×(1+层次差异调价系数)×(1+单元住宅房屋朝向差异调价系数)×建筑面积+房屋及附着物重置成新价+已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金。 　　营业用房评估公式： 　　营业用房拆迁补偿价格=区位基准价×(1+综合环境修正系数)×临街状态修正系数×(1+层次差异调价系数)×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的营业用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金。 　　办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房评估公式： 　　办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格=区位基准价×(1+综合环境修正系数)×(1+层次差异调价系数)×建筑面积+房屋及附属物重置成新价+已办理土地出让手续的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金。 相比之下，住宅房屋拆迁补偿价格的计算有一个单元住宅房屋朝向差异调价系数，若是非单元住宅房屋不予调整。营业用房拆迁补偿价格中的临街状态修正系数则是住宅和办公等用房不予考虑的。同时，上述价格不包括被拆迁