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客户敏感质量问题分析与防治 经过近年的维保工作，处理过各式各样的工程质量问题，下面对工程质量常见问题也是客服比较敏感的质量问题加以分析，总结经验，吸取教训，为了将来更好的指导建筑施工管理，给客户一个的满意的工程。以下分析内容只是个人的总结，如有不足或不正确请各位指正，共同探讨。 维保质量问题统计 维保问题统计如下表： 序号 维修项目 派工单数量 所占总比例 备注 1 墙体裂缝 106 其中壁纸、硅藻泥、壁布、墙衣等48户 27% 45% 乳胶漆58户 55% 2 塑窗 162 42% 3 入户门 68 17% 4 其他（防水、渗漏、长毛、水暖、电气等问题） 55 14% 合计 391 通过上述统计可以看出，墙体裂缝、塑窗、入户门是客户最关心的也是最敏感的工程质量问题，占据维保单总数的86%，这三个问题中墙体裂缝是最主要的，因为维修费用高。因此把这三个分项工程控制好施工质量能够给后期维保减轻很大的工作压力，也有助于提高的佳天下楼盘的品质。 常见客户敏感的工程质量问题分析 墙体裂缝 要重视墙体裂缝问题的重要性：其一，墙体裂缝占总数的比例较高，初步估计至少占总户数的1/5；其二，属于高档小区，都是佳木斯高收入人群的购买对象，自然室内墙面装修档次也会很高，壁纸、硅藻泥、壁布、墙衣等占的比例会较大，特别是H2区，因此维修费用也随之增加。 工程质量维保问题最头疼的就是墙体裂缝问题，维修过程中就会面临各种各样的问题，壁纸下线、颜色不对、怕污染等各种疑难杂症都出现了，这也是影响比较大的问题，更是各方都比较重视的问题，因为它涉及的维修费用较高。通过派工单情况的统计，墙体裂缝主要集中在复式楼和短肢剪力墙结构的楼，产生部位主要是一次结构和二次砌筑的交接处，窗下口、施工洞口、门过梁等部位也有一些出现裂缝，分析产生墙体裂缝的主要原因就是两种不同材质的墙体沉降和收缩不一致造成的，但复式楼的业主装修产生的振动也会造成很大影响。 防治措施方面在抹灰施工工艺要求就不做阐述了，主要说明在分户验收时发现墙体裂缝时，总包单位一定要采用合理的维修方案进行维修，建议采用后期装修维修裂缝的维修方案进行施工，因此通过对空置房的维修的对比，采用传统的割沟后挂网抹灰效果不佳，采用后期装修的维修方案更能有效的控制墙裂缝，主要维修工艺是：采用两侧粘贴美纹纸，保证维修后整齐美观，底层刷乳白胶、中层粘贴布、面层刮苯板胶的维修方案，这样可减少很多二次返工，基本上能够做好控制裂缝再次出现。 顶棚平整度、室内规方等问题 顶棚平整度超出规范要求，待业主进户装修时发现会很麻烦，整体刮平影响净高，剔除楼板砼会造成露筋，无奈之下就给业主无偿做吊顶。 室内规方也要重视，抹灰前一定要做控制线，特别是剪力墙偏离轴线过大进户后无法剔除，会造成露筋，通过抹灰处理会影响室内空间净空尺寸等。 所以上述问题一定要在平时检查过程中发现后立即处理，不能抱有侥幸心理，要加强重视，待交房进户后如业主再发现处理起来就没那么容易了。 塑窗安装工程 按塑窗安装工程质量问题产生原因可分三类： 产品材质问题：玻璃开裂、玻璃透气、型材开裂。 安装问题：透风、开启响声、胶条脱落、联动器、把手紧、缺少泄水孔、锁点挂不上、渗水等问题。 成品保护问题：施工期间外力原因造成型材损坏，玻璃污染、划痕、焊点，五金件丢失等。 防控措施：对于上述第一类问题在产品选材和加工制作就要重点控制，这里不做阐述。而第二、三类问题则是施工现场重点控制的项目，也都是施工可控的小问题，塑窗渗水主要是密封胶问题，所以一定要采用合格的耐候胶，并且确保胶缝的厚度，而且一定要在涂料施工前进行密封。在现场安装时就要重点管控，特别是分户验收一定仔细检查，每个窗扇、每个胶条、每个泄水口、每个把手、甚至每个锁点等各个部位都要检查仔细，足一整改，把问题控制到最少。 玻璃透气原因分析：①玻璃四周的密封胶原材料不合格或是制作时刮胶厚度不够有断点，特别是四角处②铝条内干燥器失效，达不到吸收潮气的作用③密封胶没有完全干燥的情况就进行搬运安装④玻璃制作时受外界环境的影响，阴雨天制作或被雨淋都可能造成中空玻璃透气。 门联窗也是个值得重视的问题，由于门体较重，并且东北四季温差较大，塑窗易变形造成关不严透风等现象很多，而且不易维修，返修率也较高，门体施工期间一定要不能开启，长时间开启就会造成下沉变形，或是门体拆除掉后期安装也是值得考虑。 屋面、外墙、地下室防水渗漏 屋面防水渗漏主要部位：(伸缩缝、女儿墙根部(排气管、排烟道、通气管根部(烟道内部冷凝水④落水口处⑤屋面各种造型等其他细部位置。 外墙渗漏主要部位：(塑窗坎胶缝开胶(外墙苯板造型和苯板开裂(屋面女儿墙压顶避雷未密封好④楼顶亮化预埋件未打胶密封⑤人为开洞部位等。 地下室：①外墙300mm高施工缝处②后浇带(