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最重要的是气质，还有土地增值税！ 大连李哥 最近，微信朋友圈流行一句话“最重要的是气质”，这是对于个人而言，而对于一家房地产企业而言，什么是最重要呢？个人认为应该算土地增值税了。 土地增值税，是房企开发过程中的“敏感点”，房企无论在投资测算阶段，还是定价、税务筹划阶段，皆是一个令人“头疼”的问题。追究其原因，一般是房企各专业部门条块割裂，投资拓展、规划设计、成本合约、财务管理、策划营销部门不能有效“串接”到一起，故无法给出综合、更合理的衡量。本文尝试从房地产开发不同阶段、不同视角下进行分析，希望起到“抛砖引玉”的作用。 课税对象及征标准 土地增值税是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，包含： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)； （3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用； （4）旧房及建筑物的评估价格； （5）与转让房地产有关的税金； （6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。 按理说，这样清晰的征收制度，一般不会有含糊的地方。但不巧的是，由于房地产企业各部门纵向分工，很难统一协调、指挥，造成大家对具体的字眼难以清晰认知。 为了达到统一认知、明确征收标准、范围、节税的方法，我们从全成本管控、参与扣除项、大项税收标准、案例剖析逐一介绍。 全成本观念 要想了解土地增值税，不得不提一个名词：全成本。那么，房地产企业全成本一般构成是怎样呢？我们从成本发生阶段、性质做以下划分： 分类 一级科目 二级科目（部分） 说明 01开发成本 01土地取得费用 01土地价款 02契税 不同城市征收标准不一样，大连是2.5% 03闲置费 请特别留意这个闲置费，这个是不可以抵扣参加土地增值税扣除数的 04拆迁补偿费 05土地取得其它费用 02前期费用 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 01勘探设计费 02七通一平费 03其它前期费用 03行政事业收费 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 01规划许可证费 02总产权登记费 03分户产权转移登记费 04各种办证、事业收费等 04基础设施费 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 01室外管网工程 02室外环境工程 03其它基础与设施 05建筑工程费 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 基础工程 土建工程 公共部位精装修 其它建筑工程 06安装工程 室内水暖气电 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 消防系统 其他安装工程 07户内精装修工程 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 特别要将户内精装修单独列举出，下面说明原因 硬软装工程 设备设施 工程服务费 其它户内精装修费 08公共配套设施 每个企业成本科目划分标准不一样，故无法一一展开列举 会所 幼儿园 学校 垃圾站 挡墙工程 康体游乐设施 其它公共配套 09开发间接费 计提“0103”外的所有“01”总金额5% 项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费等 融资及利息 超过期限多余利息不得参与土地增值税扣除项 营销设施建造费 样板房、售楼处建造费用等 其它开发间接费 其它可明确到项目部的各项费用 99不可预见费 一般取建安成本3%~8%，即04/05/06/07/08 计提费用，按照实际发生金额参与土地增值税扣除数计算 02开发费用 01管理费用 一般按照地产总部所有项目销售额2%~5%计提 房地产企业总部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、交通费等 02营销费用 一般按照2%~4%计提 项目营销推广费、营销代理费等 03财务费用 借款及利息 视企业借款及还贷多寡而定，尽可能摊到第0109中去 汇兑损益 手续费 其它财务费用 03税费 01营业税及附加 计提销售收入5.6% 包含：营业税及其附加税等 02土地增值税 按增值率计提 03企业所得税 企业毛利润25% 不描述，依赖管理费用、营销费用抵减 04其它税 二、参与或不参与土地增税扣项计算规则： 010103土地闲置罚