东莞市虎门镇海悦花园项目发展初步判断.pptVIP

某项目发展方向初步判断 工作思路 工作思路 项目解析——基本指标、对外交通 规划总用地面积：88283.05平米； 住宅用地：5.6万平米 幼儿园用地：1800平米 总建筑面积：133000平米； 别墅建筑面积：6万平米 高层建筑面积：6万平米 综合容积率：1.51 项目解析——地理位置、地块形状 项目位于虎门镇太平水道南侧，其南面规划为威远岛旅游度假区。 项目依水就势、沿江面长 红线内为住宅用地 地块呈东西、南北转角状分布。 项目解析——地块现状 项目北面是太平水道，沿江面长，水质不佳，给项目造成了一定的负面影响； 南面是规划中的威远岛旅游度假区； 地块现状平整，周边可利用资源较少。 城市发展规划 总体规划以“大十字”结构布局； 虎门主要以三个功能性区域发展： 城区：为商业中心区； 威远岛：为未来省级旅游度假区； 沙角：为未来港区。 城市规划对本项目的影响 本项目可利用规划的利好因素有限； 并不处于未来房地产市场发展的重点区域。 项目地块资源分析 区域、地段、外环境都不具有竞争优势； 可利用的资源少。 工作思路 楼盘分布状况 虎门房地产整体分布相对零散，没有形成集中的居住区； 发展趋势主要沿虎门大道东段及太平水道东岸两方向发展，整体有向东偏移的发展趋势； 丰泰集团主要在城市边缘发展资源环境较好、规模较大的纯居住型项目。 个案楼盘解析—虎门大道沿线 片区特征 整体多以居住型的中大户型产品为主，其投资氛围较为薄弱； 已有部分楼盘开始往具有投资价值的中小户型发展 个案楼盘解析—太平水道沿线、丰泰集团 本片区距中心区相对偏远，交通可达性较差； 片区物业拥有良好的自然景观资源，项目规模较大，物业形象相对较高，自身配套较为齐备； 本片区主要以高档物业为主，居住人群相对稳定，消费者素质较高。 房地产市场现状评价——供给方面 虎门房地产市场整体有向东偏移的发展趋势； 总体供应量不大，客户可选余地不高，需求潜力较大； 市场产品单一化，不能满足消费者个性化的需求。 房地产市场现状评价——需求方面 消费者需求表现在对资源的占有以及对地段、位置的要求上； 产品供应较为单一，消费者可选机会不大，难以满足其个性化的需求，消费者的置业需求尚未充分挖掘和激发。 房地产市场现状评价——不足之处 市场形象较低，被认知度不高； 以本土开发商为主，产品类型单一，缺乏产品特色及附加服务； 营销处于初始阶段，营销价值未体现。 房地产市场发展趋势 城市化进程及港口经济的快速发展，促进了虎门房地产市的快速发展，并促成了质和量同步提升的市场需求； 产品和营销的提升可能是未来几年虎门房地产市场的主旋律。 工作思路 虎门消费者价值取向分析 虎门消费者置业特征 市场空间分析 目前市场上提供的户型较为单一，产品没有创新性 工作思路 项目SWOT分析 项目目前周边基本没有可利用资源； 项目如何确保做到成功而非风险性开发，关键是针对市场主流消费群体，利用现有的市场空间，运用产品领先优势致胜。 项目发展总战略 产品战略 客户战略 区域战略 核心战略——产品打造 创新产品 多物业类型组合 不遗余力的价值附加 核心战略——产品打造 情景美墅 多层花园洋房 小高层洋房 核心战略——产品打造 情景美墅 重要战略——客户引导 重要战略——区域定义 项目产品打造的几点建议——产品的布置及开发顺序 情景美墅作为项目最具有竞争力的产品，布置于受太平水道影响最小的位置 小高层洋房布置于南北向最小的地方，可充分利用容积率，降低建筑密度 由情景美墅开始启动，运用最好的产品迅速建立市场形象，并树立本项目的价值定位标杆 项目产品打造的几点建议——对于太平水道的污染 运用香樟树及其他植物组合在水岸形成大的绿化隔离网，从视觉上和心理上形成隔断 社区内园景的打造，种植一些如桂花等有香味的植物 项目产品打造的几点建议——配套方面 解决交通问题 解决安全性顾虑 解决生活配套问题 本区域属性消费者认知 旧村落，农民房、工业厂房聚集的 基础配套差，交通不便利 与虎门中心有心理距离 不处于城市发展方向的 区域属性引导和转化 与虎门中心距离近 未来虎门发展的旅游休闲区 未来的高尚居住区 情景美墅 多层洋房 多层洋房+小高层洋房 太 平 水 道 太 平 水 道 启动区 香樟树构成绿化带 香樟树构成绿化带 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 中管网房地产频道 本报告是严格保密的。 中管网房地产频道 虎门房地产市场背景 消费者分析 项目发展方向判断 项目解析 虎门房地产市场背景 消费者分析 项目发展方向判断 项目解析 从区域规划发展看项目 项目基本情况 项目地块资源分析 项目