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南剧·星光PARK营销策略沟通稿 报告思维导图 SWOT分析：项目核心为地段优势，项目机会在差异化产品的市场竞争力 策略导出 区域初步定性 形象定位 营销策略 我们的优势 、 以下是沟通时间...... 包装策略—销售氛围营造 丰富营销中心内场销售氛围，营造热销气氛，促进成交 推广策略—招商带动销售 持续不间断的品牌签约仪式、品牌进驻进行新闻轰炸，不断的增强客户的信心 + 电销 地推 精英团队为销售保驾护航，举例： 商业部分外收3000元/㎡渠道费用 广州司马创意机构 广州筑锦建筑设计有限公司 Guangzhou Architecture Perfect Design Co. Ltd 对于项目的认知 区域商业格局分析 地段认知 核心问题 销售现场概况 商业招商及规划 策略导出 附加服务 代理模式 项目毗邻广西最热闹的核心商业中心朝阳商圈，日均人流量高达30万人次 本案 朝阳商圈日均人流量30万人次，是南宁市迄今为止最热闹、人流量最大、广西区内首屈一指的繁华商业中心； 朝阳商圈涵盖南宁百货、裕丰商场、新和平、潮流前线、老鼠街、万达、国贸、南宁步行街、中山路，业态涵盖零售、批发、休闲娱乐、餐饮、 电子、服装、办公等等，高中低档次均覆盖， 朝阳商圈 距离1公里 本案 项目与市中心一桥之隔，可谓之江南的桥头堡，周边居住人口密集 本案 江南转盘一带为南宁流动人口聚集地，平西村、福建园以及周边住宅区承载南宁市40%的租户群体，区域内常住人口及流动人口达十几万； 平西村和福建园承载主要租户群体，巨隆大厦，香格里拉等周边中档小区为白领租户记住租住小区； 本案 福建园5万人口 西苑小区、壮宁 生活区等住宅区 约3万人口 本案 平西村3万人 区域常住人口特征 本案 他们是普通的上班族，每天会乘坐公交、的士打卡上班，有才华有拼劲，渴望通过自身的努力在这座城市找寻属于自己的一片天空；他们疲于奔命，极少逛传统菜市，晚饭常常是快餐和外卖；他们时而小资，喜欢约三五好友酌品下午茶，聊聊工作近况，或找寻幽静的书吧，释放一天的压力； 他们是南航的空少空姐，由于公司集中发车点在江南转盘因此选择租房在附近，收入高，对居住品质比较讲究； 他们是本地或外地的小区业主，忙于工作与家庭两头，时常抽不出空带家人逛街消费，常常想着下班带孩子逛逛玩玩却苦于堵车和找不到停车位； 项目位于南宁市图书馆与南宁剧场之间，文化氛围浓厚 南宁市图书馆 每年250场演出 45万高端消费人群 日均10万人流量 项目总建筑面积9万平方米，商业面积约3.5万平方米，主体建筑共计25层，使用年限25年； B1-6L为商业部分，7L-12L为写字楼，13L-25L为酒店部分； 项目定位：星光PARK-南宁的K11 形象定位：艺术·生活 商务平台 仲量联行托管运营 销售价格：15元/㎡/月，约30万/套写字楼； 销售策略：目前仅销售写字楼部分，首期交纳首付款50%，余下房款可申请在交房前付清；商业部分对外口径为已经售罄； 5L-6L成功招商主力店芒果影院、肯德基意向签约； 销售人员与招商部门脱节，不清楚项目目前招商情况； 项目基本认知 项目现场情况 项目基本认知—业态规划 B1：生活超市/酷玩天地 L1：时尚街区 南宁剧场 L4：美食芸聚 L2：运动潮流 L3：孩玩天地 L5:芒果影城/畅享娱乐 L6：畅享娱乐 L7：母婴健康中心 朝阳商圈 香格里拉广场 江南专业市场 区域商业格局分析 成熟繁华的商业中心，餐饮、休闲、娱乐、小商品批发、酒店、办公等一应俱全； 以中低档消费为主，环境、品质略低于金湖广场圈； 以休闲餐饮为主的业态承载不足，以万达、国贸、中山路为例，人满为患，座无虚席。 家居、灯饰、茶等专业市场为主； 南宁市主要专业市场区域，成功形成城市名片； 主要以中型超市、品牌店为主，满足日常生活所需； 商业缺乏特色化经营； 仅满足日常生活所需，休闲、娱乐等升级型商业匮乏； 优势 —毗邻中心商圈 —位于人口密集的区域 —主力店招商成功 —江景资源 机会 —找准业态，补缺朝阳商圈 —找准需求点，引领江南片区消费习惯 威胁 —市中心的繁华、香格里拉商业的消费习惯 —朝阳商圈写字楼、商铺林立，竞争激烈 劣势 —项目周边无其他商业配套，过路无停留，距离繁华商业较远 —25年使用年限受限 —置业门槛较高 项目市场占位：定义区域市场格局，做市场的补缺者 产品与市场需求的错位 （1）区域内办公氛围不浓厚，客户需求低 （2）朝阳为最大的服装零售批发市场 办公 餐饮 自住 服装 ——写字楼产品在江南的市场需求过低 ——业态规划从市场出发，规避风险，精准定位， 找补市场空白点 本项目存在的核心问题： 产品与市场是否吻合？ 如何增强投资客户信心。 置业门槛较高，如果降低置业门槛同时迅速