南京富基项目提案报告--gao1234.pptVIP

民用建筑色彩的载体——外墙用的材料 ，主要有面砖、石材、涂料等外墙装饰材 料 。其中，石材造价高，除了在一些建筑的底部使用外，难以大面积安装；涂料的 优势则在于漂亮、完全、自重轻，但容易造成档次不高的感觉，且容易失去黏附在 墙体的能力而造成破旧感；面砖的优势在于保温性能好，且能让人感觉到豪华、气 派。 建议一： 开发初期由于项目周边人气不足，以餐饮带动外向型商业是比较容易操作的方法； 建议二： 娱乐综合类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎，同时也是项目酒店定位的一个有效补充； 建议三： 项目周边服务居民基本生活的商业基本处于未开发阶段，因此也是项目开发初期必备先行者； 建议四： 休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，但在先期就可进行展示。 商业业态研究 商业业态规划建议 超市：小型超市、便利店、音像店、药店…… 餐饮：大型中高档餐饮、中小型餐馆、快餐西餐、面包店、 咖啡馆、茶室、酒吧…… 娱乐：夜总会、 KTV、洗浴、足疗、棋牌…… 服务：金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修…… 休闲：花店、服饰店、饰品店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、 其他特色专卖店…… 商业业态研究 商业业态规划建议 商业定位研究 整体商业布局 二层沿街商铺 总建筑面积1600㎡，单铺面积以32㎡（4m*8m）为主，一二层单独销售 一层挑高5.8m，二层层高4.2m 拦截型商业：满足周边居住日常消费为主，以中小型超市、日常生活服务、休闲专卖店为主。 三层产权式商铺 总建筑面积4800㎡，以大开间、大格局商业为主，产权销售，售后统一包租经营，最小分割面积10㎡左右 一层挑高5.8m，二三层层高4.2m 替代型商业：满足区域内差异化商业需求及作为酒店的配套设施，以大中型高档餐饮、综合娱乐类商业为主。 会所是社区的有机组成部分，应具有如下三个功能 1 2 3 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 切中目标客户的生活需求，形成直接卖点，带动住宅销售 运动、休闲 健康、交流、放松 一、二、三期小高层和多层 中端客户 居住功能衍生 生活方式诉求 来源 客户 最重要功能 会所研究 会所功能研究 目前一般社区会所提供的功能 1 2 3 满足居民基本活动空间延展的配套，平衡项目档次与经营性 代表处在各个年龄阶层与社会阶层的消费者的生活方式的配套 在特色功能上做足功夫，体现专业性、以及整个项目与品位，吸引高端客户买单 4 各功能分区相互协调，并提供便利、体贴的人行动线 说明： 会所的功能性配置以实用为主，考虑今后的经营，定位不宜过分高档； 会所示社区的配套，作为对住宅功能的延伸，服务范围不宜过窄； 打造亮点项目的专业化服务链，为会所未来对外经营培养核心优势； 布局由公众到私人、由开放到私密逐步过渡； 会所研究 会所功能 会所配置原则 1、考虑会所服务功能应基于于整个福基项目的一、二、三期出发，会所配置能快速提升一、二期的价值，增加卖点 2、提供较为全面的休闲、运动等会所功能 3、初期投资不大，维护成本较低，能自负盈亏、持续经营 4、有一定特色 具体建议 1、大众运动主导，以特色运动点缀和提升运动主题价值，体现社区活动空间的开放性与全员参与气氛； 2、儿童与老年人是社区中最需要公共交流的群体，所以为孩子与老年人预留一定的活动空间，可定期举办活动及各种培训班，丰富社区生活 功能配置 咖啡茶吧 阅览室 棋牌室 壁球室 桌球房 器械健身房 乒乓球室 儿童游乐园 100 50 休闲 运动 150 9.75*6.4 80 100 13.4*6.1 面积 室内 室外 会所研究 本项目会所建议 住宅研究 住宅研究 各楼盘供应一览表 二房三房 120-130 97套 32套 2727 2707-3359 多层、小高层 6万 2005-04-24 大厂扬村路扬子二中对面 水榭花苑 二房三房 82-146 25 套 187 套 2375 1988-2600 多层 2.5万 2005-10-1 浦口盘城新街106号 儒林学士府 二房 80-110 113套 222套 2420 2357-2726 多层 3.3万 2005-8-18 大厂凤滨路 卸甲山庄 二房 50-120 114 474 2934 2650-3400 高层 8.3万 2005-8-20 大厂十村转盘东南侧 钻石星城 二房 90-135 344 158 2383 2248-2500 多层、小高层 10.8万 2005-10-1 南京气象学院北大门对面 盘锦花园 二房三房 85-110 123 335 2540 2400-2700 多层、小高层 14.3万 2005-8-20 纬