商业地产营销策划 富源大厦营销策略建议报告.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 项目基地位置 富源大厦项目简述 开发商：湖南拓富源投资置业有限公司 规划总用地：4588.12m2 净用地面积：3209m2 总建筑面积：21765.28m2 地上建筑面积：18741.6m2 规划住宅面积：14633.6m2 规划商业面积：4108m2 建筑占地面积：1283.6m2 地下室面积：3023.68m2 建筑密度：40% 总停车位：67个 容积率：5.7 绿地率：35% 住宅总套数：152套 地理位置：韶山路立交桥东南（原省商业局长沙仓库） 分户面积 住在这里有什么好处/感受？ 享受市中心的繁华 工作生活非常便利 ● 我们究竟要做什么？ ——对市场的观察和对自身的审视，然后才能得出 正确的结论，找到正确的方向。 2005—2006年影响地产行业的主要政策 ﹠ 8.31土地大限 ﹠ 协议出让土地的闸门被封 ﹠《经济适用住房管理办法》出台 ﹠ 提出物业服务收费实行明码标价 ﹠ 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点 ﹠ 国六条、九部委十五条限制政策 ﹠ 建设部发布房地产四大走向 …… 专家预测 2006年，我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。 —— 中国房地产及住宅研究会 2006年中国房地产市场发展八大趋势  趋势之一：房价将持续上涨 趋势之二：融资多元化 趋势之三：二手房市场持续升温，有望夺回半壁江山 趋势之四：政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强 趋势之五：行业洗牌风起云涌 趋势之六：物业管理社会化、专业化、市场化 趋势之七：房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面 趋势之八：土地政策与融资方式的变革，中国地产终结大盘时代 长沙房地产现状 1、房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓 2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调 3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升 4、梯极消费格局稳定,二手房交易非常活跃 5、地产抵押登记继续攀高，个人住房贷款增速放缓 6、城市房屋拆迁大幅下降，旧城改造规模趋小 7、经济适用房建设有所回升，后市将限量供应 8、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战。 结论： ★ 市场不是缺少需求，而是缺少真正高品质的产品 ★ 资金、土地等优势资源的把控与配置，是开发商 竞争的重点 ★ 产品的创新和概念的创新，将是吸引消费者的 主要因素 白领？金领？城市精英？城镇新贵？ 海归派？城镇私企老板？都市知本家？ 公务员高层？艺术新锐？投资族群？ 似乎都对，但绝对又不完全能够包括！ 长沙（及周边）经济的近10年高速发展，已经引发一个新阶层的诞生！ 他正好包括金领、城市精英、城镇新贵、海归派、城镇私企老板、都市知本家、公务员高层、投资族群…… 我们的客户群要有包容性，他们的主力组成正是后小康生活的引导者： 中产阶级 中产阶级能否支撑市场?是一群怎样的人? 中产阶级在长沙地区不在少数，他们已是本地社会的中坚力量 中产阶级是在各行业里事业有成的人士，他们的消费取向对其他社会群体具有引导作用，他们已是今日的消费主体 中产阶级有他的观念与品味,注重精神生活品质,喜欢攀比 中产阶级年龄40±7岁为主,有知识,有收入,有时间,有品位 本项目瞄准的中产阶级有哪些特征？ 家庭年收入在150000元以上的核心家庭 社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置 大学以上学历，有较高的审美观，对名牌有较强认同 相对其