商业地产营销策划 锦官秀城龙祥苑.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 成都天地同堂广告策划有限责任公司 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 锦官秀城.龙祥苑 行销推广整合传播方案 我们之观点： 曼哈顿.自然派与水漪袅铜为何热销？ 关键在于物质精神化——产品从精神和生活上与目标群体实现市场共鸣。 锦官秀城.龙祥园核心是“三新”的市场号召力（新希望：品牌，新棕树：市场，新产品：居家）， 我们倡导以销售为导向的品牌塑造与传播，结合产品深度挖掘楼盘个性和高附加值是本案的策略核心。 锦官秀城 .龙祥苑： 新棕树/生活的名片 （项目产品和目标群体联系的纽带——精神） W H Y ？？ 市场分析： 项目SWOT 竞争对手 市场机会 一、市场分析 优势（Strengthen） ◆　区域优势 ◆　景观优势 ◆　交通便捷 ◆　产品优势 ◆ 品牌优势 劣势（Weakness） ◆　规划劣势 ◆　景观劣势 ◆　商业劣势 ◆　规模劣势 风险（threaten） ◆　政策风险 ◆　市场风险 机会（Opportunity） ◆ 产品的创新 ◆　城南副中心的建设 ◆ 房价呈加速上升趋势 ◆　区域土地稀缺 ◆　同质化市场呼唤个性化产品 （二）、竞争对手分析： 1、曼哈顿·自然派 占地面积：8000.4㎡ 建筑面积：34000㎡ 建筑类别：高层电梯 户型面积：41-163㎡ 容 积 率：4.25 绿 化 率：35% 开盘日期：7月 均 价：3800元/㎡ 项目点评： 优势：曼哈顿·自然派 ”空中生态house和“围院派”豪装舒房两种居家模式，将自然、生态、舒适融汇到摩天大厦的建造中，前者给每家每户的门前窗外都配上了私家小独院，后者带来了一个个舒展的睦邻共享大院，还有时尚的外立面都具有市场竞争力。 劣势：公摊高，建筑形态和定位易形成商、住混合，对于在此区域居住的群体容易产生市场隔阂。 2、维多利亚花园 ： 开 发 商：上海绿地房产开发成都分公司 物业类型：一梯两户板式小高层 总建筑面积：197250㎡ 绿 地 率：45% 总 户 数：1000 主力户型：80-130；套二、套三型 配套设施：农贸市场、会所 大约在10月开盘 项目点评： 优势：维多利亚花园是上海绿地在成都开发房地产的第一站，项目采用半围合布局结构，倡导英伦的生活方式与成都生活方式的对接，产品以小高层电梯公寓为主。 劣势：地块周边环境较差，北面临成都电缆厂破旧的厂房和铁路，短期内无法改善 3、水漪袅铜 (二期)： 物业类型：小高层 占地面积：29334.8㎡ 建筑面积：80000㎡ 容 积 率：2.72 绿 化 率：40% 均价：3600元/㎡ 户型范围：90-265㎡ 开盘时间：2004.3.28 配套设施：会所，花园，游泳池，儿童游乐设施，喷泉等 项目点评： 水漪袅铜地处新棕树高尚生活社区，倡导艺术与生活结合的生活方式，项目为一梯二户板式小高层电梯公寓，板式结构，外观沉稳而简洁，功能配置多元化，景观富有人文气质，园林规划以中式植栽结合澳洲亚热带园林格局，整个园区的绿地及水景贯穿于整个水漪袅铜园区，配套服务完善，2500平米大型入口庭园让您未进家门已洗去都市的尘嚣。 （三）、市场机会： 2003，城南的房价均价达到3000/m2，比2002年增长5%，而销售面积更是增长了20%，销售势头十分强劲，在一定的时间段内出现了“供不应求”的市场局面。 2004年，SOHO.沸城以4300元/M2均价开盘，二天售磬；新棕树的曼哈顿.自然派均价3800/M2、水漪袅铜均价3600/M2面市，就受到市场一路追捧； ——２００４年的富贵城南，必将迎来新一轮的购房新潮。 4、新棕树区域现状： 城南，在经历了棕北、桐梓林片区的富贵逼人之后，以新棕树为代表的新品质城南社区悄然崛起。与曾经辉煌的棕北或桐梓林不同的是历经多年开发，新