商业地产：机会还是陷阱.ppt

商业地产心得 引入创新资本模型 传统资本模型 金融资本 自有资本 经营收益 金融机构贷款 创新资本模型 金融资本 自有资本 机构投资 资本 金融机构贷款 房地产投资基金 股权融资 经营收益 股份化 经营管理公司 投资机构 上市融资 债券融资 房地产共有持分产权信托 商业地产心得 商业地产开发与城市商业规划及发展相结合 城市商业规划 城市发展 合理化 逐渐有序 混乱 市中心 郊区 周边城镇 项目生存空间 城市综合体 Shopping Mall 旅游休闲商业地产 小商铺 街区型商业 小商铺 街区型商业 小商铺 商业地产心得 协调政府关系 行政支持 税收支持 土地支持 规划支持 项 目 运 营 * 商业地产：机会还是陷阱？ 吴 忌 目 录 一、城市发展与商业地产的比对关系 二、政府与商业地产的比对关系 三、资本与商业地产的比对关系 四、中国现阶段商业地产开发模式浅析 五、现阶段商业地产风险分析 六、商业地产心得 城市发展与商业地产的比对关系 城市发展与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 中国房地产市场的机遇分析 城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市发展与商业地产的比对关系 城市发展 商业地产 城市化进程激发商业需求 城市规划引导商业发展空间 交通行程便利商业发展 历史成因带来商业经营模式多样 城市发展带动商业地产的兴起 带动经济的快速发展，产业结构的 调整升级 激发城市活力，有序分配居民层级 商业地产的兴盛推动城市的发展 人口稀少 聚集面积小 简单的农业主 导型经济体系 小商铺 经营品种单一 满足村落的基 本生活需求 城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市化进程对商业地产的要求 人口增长 聚集面积扩大； 出现小规模村 镇聚集趋势 第二、三产业 比重增加 城市综合体、街 区型商业出现 经营规模化、多 元化、高端化 多位于市中心 人口增长迅速； 大量外来人口 涌入 城市规模急剧 增长；大型的 居住群出现 第三产业快速 发展 Shopping- Mall出现 商业中心外移至 郊区及周边城镇 城市人口压力大， 人口郊区化 副城区、周边村 镇飞速成长，成 为新的经济、居 住中心 第三产业成为经 济发展核心 小型商业中心出 现 经营品种较丰富 商业以镇辐射周 边村落 小村落阶段 村镇化阶段 城市化阶段 卫星城阶段 城市发展与商业地产的比对关系理论研究 城市发展核心要素对商业地产的影响 城 市商 业 规 划 交 通 行 程 历 史成 因 核心要素 商业地产 决定了商业地产的规模 决定了商业地产的区位 城市商业规划是商业地产发展的前提 交通便利能带来较大的客流 交通轨迹周边商业一般经营状况较好 交通行程是商业地产发展的必要条件 老城区由于发展条件有限，居住人群层次不齐，一般为大众化的商业地产 新城区/经济开发区经济水平较高，商业地产走规模化、高端化、多元化路线 历史成因是商业地产发展的基础 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市化进程与商业地产的比对关系 超大型城市集群化 中小城镇化 以中心城市为核心，带动周边多个城 市的共同发展；经济实力强，消费力 强； 人口规模大，呈郊区化趋势； 居民生活水平提高，品质化需求增长； 商业中心外移。 形成新的经济聚合区； 成为新兴的商业中心； 农民城镇化进程加快； 吸引附近城区人口定居； 吸引游客旅游、休闲、娱乐、度假。 商业需求快速增长 商业中心外移 休闲型消费需求趋势明显 商业地产 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系——城市商业规划 中国商业的发展水平严重滞后于经济发展，政府部门已将商业的建立列入城市规划体系； 城区中心多为拥挤地带，新的商业规划区域一般为城市郊区，周边经济较发达城镇，或景观资源丰富的地区。 城 市 商 业 规 划 商业地产 商业地产外移至郊区、城镇、或风景区。 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系——交通行程 中国的城市交通体系逐步完善； 交通体系已发散到城市边远地带； 多种公共交通方式便利了市民的出行； 公路网四通八达； 高铁的建设将各城市之间紧密联系； 国内、国际航线众多。 交 通 行 程 商业地产 交通的便利使得