商业营运和管理41P.pptVIP

未来零售发展趋势 既有商场分布 ? 劝业场 ? 中原商厦 ? 滨江服饰商厦 ? 滨江商厦 ? 麦购休闲广场 ? 米莱欧商厦 ? 伊都锦商厦 ? 友谊前卫店（现闭店） ? 百货大楼 ? 万达商业广场（百盛、沃尔玛、华纳、百安居、大时代、国美） ? 滨江购物中心 ? 凯旋门商厦 ? 新安新世界购物中心 ? 女人街 ? 水牛城 ? 国际大厦 ? 吉利大厦 （伊势丹百货） ? 世纪商场（现闭店，部分楼层为国美电器租用） ? 津汇广场 ? 友谊商厦 北京市零售物业区未来发展及功能划分 产品总体通路消费城市间差异 投资者服务 零售商服务 其它服务 商业开发顾问服务内容及流程 服务模式 招商独家代理流程图与对外发布资讯管道 零售商服务 业种业态配比建议 业种业态配比建议 抽成方式 租金结构 目前商场和零售商配合条件模式： （一）租金方式： 以固定租金出租营业面积，设店零售商按月缴付 租金，营业额由承租人自行收取。 （二）抽成方式： 依零售商每月营业额中之固定百分比例支付给商 场作为租金。可分为一般抽成及单一抽成两种方 式 （三）包底抽成方式： 零售商每月支付之租金以保证最低租金或是及营 业抽成金额二者中取金额较高者作为支付租金的 计算标准，但多以年度计算，购物中心或百货公 司统一收取 市场区隔及定位策略分析 商业地产开发盈利模式 商业地产开发生态链 商业地产四种盈利模式 商业地产四种盈利模式 副 成功因素之一: 零售业态组合 不同类型店铺都很重要  购物者来到购物中心的唯一目的就是购物 购物中心营运管理者要通过强大的租赁计划使得购物中心保持多元化的功能 成功因素之二: 成功的循环 成功因素之三:从经验中获得的价值 购物中心已经成为集金融、商业、管理为一体的现代商业社区。 购物者希望从购物中心中获得更多的享受。 购物中心营运管理者要通过营销与推广建立起充满乐趣的购物享受。 客户的价值取向 对于你的购物中心管理者你的任务是： 设立 根据管理大型购物中心的需要设立人员，流程以及系统，和顾客一起在实践的过程中予以实现 标准 建立一个购物中心集租赁、推广以及管理的高品质的国际化标准 品牌 发展与购物中心平行的具有高品质、高声望、高价值的品牌 执行 强有力的执行力(市场调研,市场共享，平均逗留期,平均花费)可以持续扩大利润增长 机会 开拓与发展机会 (现存与将来) – 扩展市场并锁定竞争者 洞察力 预期购物中心可能的销售额 海外大型购物中心管理实例2 米兰欧男士商厦 新世界 天津劝业场/天津百货大楼 中原商厦 伊都锦 津汇广场 伊势丹百货 友谊商厦 高收入 低收入 年轻 成熟 时尚型 大众型 精品型 主题型 万达商业 广场 Investor Services 为业主及投资者提供超凡的零售物业服务 零售物业顾问 – 购物中心管理服务 发展顾问 – 财务管理 零售物业买卖 – 零售物业市场推广 租赁 : 项目、主要租户及专门店 发展、出租及管理地区购物中心、社区购物中心、专门店、混合用途设施、交通枢纽、市区地铺及校园。 就进军新市场/扩充策略、合资企业/特许经营谘询事务、交易代理及项目管理，为零售商担任策略性物业顾问。 零售物业服务 XXXX公司的Retail Management 服务 投资服务 总收入 总成本 利润 租金收入 自营收入 管理费收入 其他收入 商业地产开发与住宅开发最大的不同在于： 以出售为目的，并以售出为终， 是一种明显的短期业务；而 物业租给零售商长期运营 并获得长远回报为目的。 营运管理 宣传推广 代理费用 行政管理 开发商 小业主 经营者 管理者 消费者 出售 出租 出租 缔造利益共同体 开发商 投资者 经营者 专业运营商 消费者 政府 纵观目前国内获得成功的商业地产项目，大致有四种盈利模式： 不租不售 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 模式一：不租不售 获利模式为同一个所有者本身又是开发者，又有自己的百货品牌，从事商业经营活动 适用于：本身有品牌百货的大集团 模式二：只租不售 只租不售 分散出租（零租） 整体出租 商业地产四种盈利模式 分散出租 开发商需要充分重视前期的市场定位，功能定位及策划工作；并设立专业的经营管理公司负责经营管理。 适用于：大型专业批发市场 整体出租 开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由 这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业 收取约定的租金。 适用于：没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商 商业地产四种盈利模式 模式三：只售不租 开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。 适用于：资金实力不够、融资渠