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大华（集团）营销管理中心 地区业务部 5、一定进深的阳台是日常起居的延伸 ? 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 ??? 四、小户型概念推广及形象包装策略 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 1、概念的运用、形象的塑造 ? 小户型、小面积为主的分配比例，已经充分说明其目标客户必须锁定在青年一代，年龄在25岁——40岁之间，大专以上学历，经济收入比较有保障，渴望独立生活，由于家庭结果或经济状况使他们将目光主要投向90平米以下的中小户型。 所以，项目市场定位、概念运用和形象塑造都要围绕这部分消费群体度身打造。 优秀的理念可以是项目规划特点的概括，也可以是项目区位和定位的提炼，还可以是一种生活模式的描述。 深圳创世纪海滨花园 “超前30年的美丽家园” 武汉“香格里拉 嘉园 “洪山广场 首席居家领地” 广州“星河湾” “一个心情盛开的地方” 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 2、营销手法多元化创新? ? 企业品牌营销 产品创新 概念创新 媒体组合创新 企业品牌：如万科、金地等 网络营销 SOHO、LOFT、SOLO等 苹果社区、IF社区、轨道概念等 大众媒体、目标客户媒体DM、活动等立体组合 客户会网络、业界网络、社会网络等 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 ??五、小户型产品价格策略 价格策略是一个综合的系统工程，影响价格的因素很多，相对中大户型而言，地段的影响、高附加值做法是其比较鲜明的特点，下文主要冲这两个方面进行探讨。 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 （一）、价格与地段的关系 地段位置的理解 地段是小户型产品价格第一决定因素。我们这里的地段将细化到项目的背临街面，与步行街等城市中心的距离将以米数进行计算。地段与价格存在以下关联： A、背街面的价格通常会低于临街面的价格 通常情况下，在背街面与临街面的价格异常敏感，在营销实践中，我们不得不谨慎衡量背街面的价格差，通常状况是，产品的单价越高，消费者对此也就越敏感，对价格的敏感系数则显得不是很高。 通常情况下，背临街面价格差大致在2—3%左右，但是当临街面与背街面有显著差别时，他们通常的价差将会上升到6—8%。在制定价格策略时，我们一定要小心而仔细分析顾客的购买心理与他们对本产品的敏感点分析。从而赚取合理而又稳妥的价差利益。 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 B、离城市中心越近其价格越高 这是地产实践中的普遍原理，在此我们将不在论证。值得指出的是，项目距城市中心绝对距离的远近，不能成为制定价格的绝对标准，在制定价格时，还需要参考项目所在地的生活配套设施与地块功能的延展性，交通条件在未来的变化等因素，再结合项目品质综合参考，在这之中找出本项目的合理价格区间，再在价格区间中寻找项目的最佳价格点。 C、商业区的价格会比居住区的价格高.  商业区因为需求明显，会明显高于非商业区的价格。非商业区由于地块功能的未被认识性，或者消费者观念上的拒绝，因此需求会低于商业中心。在制定价格起点时，建议参照上一条规律执行，方能找出最优价格。 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 D、靠近大型商场的价格会比不靠商场的价格高 大型商场对小户型产品的价格影响，要取决于地块位置与商场经营项目与产品的时尚程度，人流指数也成为项目定价的依据之一。如果项目地块越是位于城市中心，商场规模与信誉度越高，经营的产品越具有时尚性，那么小户型产品的价格空间也就越大，如果再在营销方式上，进行变化，价格就越有可能成为市场的领导者。 E、核心商业区价格会高于非核心区产品的价格  因地段关系与功能关系，核心商业区的价格会高于非核心商业区的价格。我们在制定非核心商业区小户型产品的价格时，一定要注意到小户型产品的价格发展空间。通常情况下，小户型的价格发展空间，取决于区域态势理论与产业态势理论。当区域态势处于强势的情况下，而产品又极具竞争力时，则小户型产品的价格指数应当向核心商业区的中高端价格看齐，当区域产业竞争处于强势时，小户型产品的价格应该具有预见性与市场竞争力。 大华（集团）营销管理中心 地区业务部 （二）、高附加值营销 高附加值的必备要素 小户型产品营销要对产品的附加值进行深度挖掘，除了我们对地段因素与街区的规划功能与历史功能进行深度挖掘外，还可以从小户型产品品牌化、发展商的信誉度，产品的先进性与营销手段创新上着手。因品牌化是一个泛概念，因此我们将通过多个角度的营销策阐述时，对品牌化作出全面的分析。在此列举了一些常用的营销措施，来对小户型产品附加值营销进行说明： 1、装修房策略 小户型产品进行装修房营销是实现品牌化与创造高附加值的一个非常有效的手段。