宁市火炬路商住项目可行性分析报告.ppt

火炬路商住项目（可行性分析报告） 2009.5.17 一、市场 二、分析 三、产品 四、行销 壹、市场篇 一．济宁市房地产形势 二．客层来源 一．济宁市房地产形势 1．供需基本情况 济宁市房地产从2003年开始至今经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场逐步正规化，客户消费理性化，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价整体提升。2003年到2006年济宁地区楼盘出现低开、高走、高增长得“一低二高”态势，经济发展迅速；2007年到2009年楼市逐步从狂热型转变为理智消费，但并不代表完全进入低迷期，反而体现了市场经济的一种完善。加之济宁房地产市场是以住宅消费为主导，而且住房消费是国计民生大事，所以未来将会持续稳定发展。 2．济宁市区房地产开发投资情况. 2008年全年济宁市住宅与房地产开发运行良好、各项指标增幅较大，全市完成房地产开发投资51亿元，施工面积962万平方米，竣工面积110万平方米，以上数据由济宁市建委统计。2009年数据尚未统计，就目前情况来看济宁市政府加快了城市建设的进程，重新改造并开放了3大主题公园：“人民公园”、“儿童乐园”、“植物园”，市内道路建设也在紧锣密鼓的进行，如：光河路升级改造、共青团路升级改造等。而且针对房地产出现的新形式按照国家和省稳定房地产市场的有关政策，济宁市出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的暂行意见》，实行了包括扩大住房消费、加大对房地产业发展的扶持力度、规范房地产市场秩序等一系列政策措施，鼓励居民扩大住房消费。并出台了下调契税税率，暂免征印花税、土地增值税，降低住宅维修资金缴付比例等减轻税费负担方面的政策，减轻了居民购房经济负担。同时，在商业性个人住房贷款、住房公积金贷款等方面制订了一系列优惠政策，便于居民贷款购房。 另外，济宁市还在放宽家庭购房条件、完善购房入户政策、加强住房保障、鼓励社会单位（团体）通过市场化运作方式解决职工住房困难等方面出台一系列优惠政策。停止征收城市房屋拆迁管理费，分期缴纳基础设施配套费、防空地下室易地建设费，按下限标准预征房地产开发企业所得税，减轻了房地产开发企业规费负担，对房地产开发行业行政事业性收费实行 “一票式”收费。实行净地出让，房地产开发片区用地在规定的开发期限内可一次出让，分期（宗）交费、开发。在严格执行国家“90、70”户型比例要求的前提下，对个别区域、个别地段不再限定户型比例，从而更好地适应了房地产市场的需求。 3.济宁市经济环境 根据济宁市统计局城市调查2009年1季度城市居民人均总收入：绝对量5102.21元，同期增长速度14.45％；人均可支配收入：绝对量4535.87元，同期增长7.90％；工薪收入：绝对量3964.75元，同期增长10.63％。由数据分析我市经济持续稳定发展。 二．客层来源 A.济宁本地客户。如工作了几年的年轻白领,一些企业老板，部分领导，对现有住房不满意需二次购房的客户。 B.济宁县市来济购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为近几年，来济购房的县城客户逐步增多。这部分客户根据用途又可为自住客与投资客两种。 貳、分析篇 一．济宁市高层房地产分析 二．济宁市目前高层的现状 四．市调个案分析 一．济宁市高层房地产分析 1．总体状况 济宁市的高层分布较为集中，主要散布在吴泰闸路、光河路、太白路、红星路，另外济宁高薪区也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及市内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断济宁的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在周边地价相对较便宜的地区才会出现。 2.高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素： 地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。 人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层 收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高 二．济宁目前高层的现状 济宁的高层相对集中，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于市内土地稀缺，地价高所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了济宁未来的高层建筑将会呈放量增长的一个态势。 三．市调个案分析 百丰财富大厦 开发商：济宁百丰置业有限公司 项目位置：金宇路与琵琶山路交汇处西100米路南 规划用途：商业写字楼 总建筑面积：30664平方 楼层层数：26层 层高：3米 绿化率：49.2％ 交房日期：2009.6.30 销售主