房地产经纪人资格考试培训课件662.ppt

2、路牌、灯箱、车身广告 3、派发宣传单 4、电话访问 5、互联网 6、直接接触 （二）大户的开拓渠道 主要方式：主动出击 1、开发商 2、房地产相关行业 3、大型企事业单位 4、银行、资产管理公司、法院等 三、房源的登记与核实 （一）房源的登记 1、委托人资料登记 登记内容：委托人姓名、住址、联系方式、身份证号码等 2、房地产信息登记 9）抵押期限不能超过土地使用年限。 （二）房地产抵押合同的内容 1、一般条款 1）抵押双方的姓名（名称）、住所 2）抵押物的坐落、用途、结构、面积、价值等 3）被担保的主债权种类、数额 4）债务人履行债务的期限 5）抵押担保的债权范围 6）当事人约定的其他事项 建设工程抵押合同还应增加以下条款： 1）《建设工程规划许可证》编号 2）国有土地使用权出让金的款额 3）工程承包合同约定的建设工程造价 4）已投入工程的款额 5）建设工程竣工日期 第五章 房地产经纪代理业务 第一节 房地产代理业务概述 一、房地产代理概念及特征 1、概念——房地产经纪人作为房地产代理 人在代理合同授权范围内，以委 托人名义与第三方进行房地产交 易，通过提供服务并实现交易目 的而收取佣金的行为 2、房地产代理特征 1）以委托人的名义实施代理行为； 2）无须承担代理行为的法律后果； 3）代理人越权或超越代理范围而给第三方造成后果的，第三方只能向委托人提出赔偿，然后委托人再根据代理合同的赔偿条款向代理人索赔。 二、房地产代理业务的分类 （一）按服务对象分类 1、买方代理——房地产经纪机构以委托人 名义承租或购买房地产的经纪行为。 特点：业务较少，多见于境外机构或个人在中国境内的房地产委托代理业务。 2、卖方代理——房地产经纪机构以委托人 名义出租或出售房地产的经纪行为。 特点： 是最主要的房地产代理业务，又分为商品房销售代理、二手房销售代理、房屋出租代理等业务类型。 （二）按交易形式分类 销售代理 租赁代理 抵押代理 置换代理 房地产权属登记代理 （三）发达国家房地产代理业务类型 1、经纪人独家销售 ——经纪人有独家销售该房屋的权利，在代理合同的有效期内，不论是经纪人或卖主将该房屋卖掉，卖主都必须支付佣金给经纪人。 2、卖主与经纪人独家销售 ——经纪人有独家销售该房屋的权利，但如果卖主在代理合同的有效期内自行找到买主，则无须支付佣金给经纪人。 3、开放式销售 ——卖主与多家经纪机构签署委托合同，谁卖掉房屋谁拿佣金，且卖主可保留自行销售该房屋的权利。 4、报底价销售 ——卖主对其出卖的房屋标定底价，超底价部分作为佣金支付给经纪人。 该种做法不符合法律规定，但实际中存在，经纪人必须把差价告诉卖方。 5、联合专卖销售 ——为了使卖主能在短时期内将房屋出售，多家房地产经纪机构联手，共同建立信息系统，进行联网销售。如若其中一家经纪机构将该房屋卖掉，则最初与卖主签署代理合同的经纪人仍可或部分佣金。 6、优先购买 ——即当经纪人与卖主签约后，若卖主想以较低价售予他人，必须先通过经纪人，经纪人有优先购买权。 第二节 房地产销售代理业务 一、新建商品房的销售代理业务流程 1、房源调查 1）证照查验：开发商的营业执照、资质证书、五证、他项权利情况等； 2）房屋自然状况：户型、面积、格局、建材、装修等； 3）基础设施调查：水、电、气、绿化、通讯等。 2、市场调查 1）踩盘比较分析，找出项目特色 ； 2）社会经济调查：居民收入、交通状况， 商业网点等。 3）拟订销售方案：价格、广告、销售现场设计等 3、组织销售队伍，作好销售准备 1）准备销售资料：有哪些？ 销售审批文件（如预售许可证） 商品房买卖合同文本 楼书 开盘广告 价目表 销控表等 2）销售人员准备 抽调、招聘销售人员 业务培训 3）销售现场准备 搭建、装修布置售楼处 布置样板房 布置看房通道等 4、现场销售工作 接待客户，利用楼书、建筑模型介绍新房 领客户到样板间看房 签合同（或认购书）、交款开票 办理贷款手续 5、佣金结算 1）现场结算：实现一次销售回款现场提取