房地产金融与资本市场.ppt

是指房地产公司依照法定程序发行的、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。 按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、担保信托债券和设备信托证。 按利率可分为按利率可分为固定利率债券、浮动利率债券、指数债券和零息债券。 按内含选择权可分成可赎回债券、偿还基金债券、可转换债券和带认股权证的债券。 * * 二、房地产抵押贷款证券化 Mortgage-Backed Securitization 证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权利的法律凭证的统称，用以证明持券人有权依其所持证券记载的内容而取得应有的权益。 证券主要有股票、债券、基金、权证、银行定期存单等。 证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。 广义的证券化包括融资证券化和资产证券化； 狭义的证券化仅指资产证券化。 * 是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券(股票、债券等)的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。 不同于向金融机构贷款的间接融资方式，融资证券化的实质是直接融资方式，多为信用融资。 属于增量的证券化，又称为“初级证券化”或“一级证券化”。 * 是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入，集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表着对资产享有收益权。 是在原有信用基础上发展起来的，基本上属于存量的证券化，又称为“二级证券化”。 * 将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程。 包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化。 * 房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上进行再融资的行为。 以一级市场(发行市场)上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷款证券的结构性融资行为。 此种证券化最为成功的代表品种就是住房抵押贷款证券化。 * 房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。 主要形式：以项目融资、产权证券化、投资信托 主要的房地产权益证券包括房地产企业股票、房地产企业债券、房地产投资基金、房地产投资信托基金等。 * 物权证券化是房地产企业，房地产投资公司等非银行金融机构的融资行为，其证券化基础是房地产企业的信用或特定房地产开发项目的信用； 债券证券化一般是银行解决抵押贷款资产流动性问题，分散风险的行为，其证券化基础是业已存在的银行信用。 * 发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。 属于房地产抵押贷款的二级市场。 住房抵押贷款适宜于证券化的原因： 信贷普及率高、规模大。 可形成稳定的收入流。 贷款的违约率低、安全性高。 * 住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。 * 　　二战以后，世界金融领域里的创新，最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展，发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元，到1992年8月已达1888亿美元，7年平均增长157%，到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后，住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区，如加拿大、欧洲和日本等。　　住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在美国已发展得相当成熟和完善，它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。 * 有利于拓宽商业银行的融资渠道 有利于降低商业银行的经营风险 有利于提高商业银行的盈利能力 有利于加强商业银行的资本管理 有利于完善中央银行的宏观金融调控 有利于推动我国资本市场的发展  * 如何将抵押贷款集中起来，按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。 根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。 抵押贷款债券的管理问题。 证券的发行问题。 相关的法律、会计、税收问题。 * * 三、房地产投资信托 Real Estate Invest