第十一章--城市空间开发的时序规划.pptVIP

第十一章 城市空间开发的时序规划 时序规划就是在空间轴上进行城市要素科学安排的同时，在时间轴上也进行相应要素安排的一种城市空间开发规划。 第一节 时序规划的产生与概念 一、产生背景 二、基本概念 城市空间开发的三维规划的基础上，把时间作为一个变量融入三维规划，形成了包括用地面积（用地长度和宽度）、开发高度、开发现金流量配置和时序在内的有机整体——城市空间开发的时序规划。 三、注意事项 二、基本概念 把空间开发的诸多因素：开发面积、高度、现金流量和时间序列有机结合起来，按照时间轴的形式，确定不同时期所对应的城市空间开发和资金投入的规划。 任务： 1、明确目标，制定合理的标准。 2、根据城市总体规划，区分开发空间，制定城市空间开发和土地批租计划。 3、确定年度城市空间开发计划。 4、保证开发过程的稳定性，周期性。 第二节 时序规划分类 一、时序规划的分类 按规划阶段划分 按规划价值对象划分 按规划物质对象划分 按城市建设阶段划分 按规划开发的运作因素划分： 第三节 城市土地开发的时序规划 一、土地开发时序规划的目标 （1）长期稳定的土地供应，保证城市社会与经济的发展有足够的空间。 （2）与经济发展相协调。为了在规划期内获得足够城市开发资金和稳定的来源，根据经济发展的计划制定相应的土地开发时序规划。 二、土地开发时序规划的依据 1、国民经济和社会发展计划。 2、国家产业政策和本市的产业发展政策 3、土地利用总体规划。 4、建设用地和土地利用的实际状况。 三、土地开发时序规划的原则 1、顺序渐进，逐步发展。 2、长期规划，超前设计，计划投资，及时开发。 3、合理安排建设与改造的次序。 四、土地开发时序规划的内容 根据国家的经济和社会发展情况，编制土地利用年度（或近期）计划，确定土地批租计划，指导年度开发计划，以保证规划期内城市开发资金获得足够和稳定的来源，实现政府对土地投资开发的宏观调控。 五、土地开发时序规划的方法 目标法、趋势法和相关因素法。 第四节 城市开发资金的时序规划概述 一、资金的时间价值 1 投资收益率，即单位投资所能取得的收益。 2 通货膨胀因素，即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿。 3 风险因素，即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿。 现金流量图 某项目的投资及年净收入表（现金流量图） 二、项目经济效益动态评价的基本概念与指标 1、项目投入成本：一般来说，土地开发项目的投入成本由以下几项构成： （1）拆迁费用 （2）土地使用费用 （3）土地使用税 （4）房屋建设费 （5）市政公用设施配套费 （6）勘察设计费 （7）管理费用等 2、项目产出收益：一般包括： （1）项目直接产出 （2）项目补贴 （3）折旧费用 3、年净现金流量： 年净现金流量(F)＝销售收入一经营成本一各类税十年折旧费＝年净利润十年折旧费 4、投资偿还期 这个指标是指项目投产后，以项目获得的年净现金流量来回收项目建设总投资所需的年限。可用下列公式计算： 三、项目经济动态评估准则 1、投资偿还期(N)应小于定额投资偿还期(视项目不同而定)。定额投资偿还期一般由各个工业部门结合企业生产特点，在总结过去建设经验统计资料基础上，统一确定的回收期限，有的也是根据贷款条件而定。一般： 中费项目 N＜2—3年 较高费项目 N＜5年 高费项目 N＜10年 四、可实施方案比较 汇总列表比较各时序规划的投入产出结果，确定最佳可行的城市开发资金的时序规划推荐方案。 1、投入产出汇总列表 根据来源资金的比例和贷款偿还的方式，各种税金的不同交纳方式，确定出贷款偿还额和税金交纳额，同时考虑项目的各项投入与产出值，进行汇总制表。 2、可实施方案比较 将时序规划方案对应的各自投入产出汇总表进行比较，确定最佳可行方案。 作业 1、??? 时序规划的产生背景与意义？ 2、??? 土地开发时序规划的内容？ 3、??? 如何进行开发资金的时序规划选择？ 4、完成一个开发项目的现金流量表 第十五章 城市开发的策划 第一节 策划的概念 根据已经掌握的信息，推测事物发展的趋势，分析需要解决的问题和主客观条件，在行动之前，对指导思想、目标、对象、方针、政策、战略、策略、途径、步骤、人员安排、时空利用、经费开支、方式方法等做出构思和设计。并形成系统、完整的方案。 策划的本质－行为决策 第二节 策划与城市规划的关系 区别 ——规划工作是侧重现实性的具体的、可操作的行动结果，是解决行动中“做成什么”的问题。而策划是解决行动中“如何去做”的问题。 联系——步骤，层次 ，内容，依据 第三节 策划的原则 一、效益主导原则 二、整体规划原则 三、客观现实原则 四、可行性原则 五、机变性原则 第四节