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马来西亚项目提报核心问题汇总一、马来西亚国家如何？通过研判，我们认为马来西亚的区位及资源优势较好，经济进入稳定低速发展期，国家基本面良好，社会总体相对稳定，国家推行一核五走廊等重大国家级发展战略，具有可持续发展潜力和投资机会，目前进驻是可行的，但要注意一些风险因素。可以从以下几个方面来看：第一，从国家宏观经济层面来看，马来西亚国家能源丰富，属于中等发达的新兴工业化国家，2013年GDP为9867亿令吉，人均GDP为32949令吉，已经突破1万美元，经济发展已处于工业化后期，近两年进入低增速通道（GDP涨幅5-6%左右），在东南亚地区经济发展还是相对快速的，国家的经济支撑力还是较好的。但马来西亚的经济支柱主要是制造业和旅游业，第三产业占比超过50%，经济发展以出口为导向，因此容易受到外界影响而波动，从近五年的GDP增长来看，受08年金融危机影响，09经济就出现了明显的负增长。主要风险提示：汇率风险。由于包括马来西亚在内的大部分东南亚小国无力控制汇率稳定，房地产投资金额较大，一旦遇到金融风暴，汇率大幅波动有可能对房企带来重大损失。尽管随着今年发改委通知的下发，资金的跨境流动对于绝大部分的民营企业来说已经不是问题了，但是汇率风险方面将面对不同的弊端。国际融资能力意味着开发商要面对着境外金融市场上多样化的产品和资金来源，要熟悉票据、熟悉债券，可转换债券、优先股及其他更复杂的产品。第二，从国家民族人口发展来看：马来西亚目前全国总人口近3000万，近五年人口年均增长率1.62%，人口增长比较平缓。全国有32个民族，以马来人、华人、印度人三大民族为主，人口分别占62.1％、22.6％和6.8％。总体上华人约占到1/4，而前三大城市（吉隆坡、新山、槟城）的华人高达40%左右，并且2013年城市化水平已达73%。从人口年龄结构来看，马来西亚人口年轻化使其构成了人口比例配置的金字塔，老龄化水平较低，适龄劳动人口较多，未来或将成为房产的主要购买族。第三，从国家的对外吸引力来看，马来西亚位于赤道附近东南亚核心地带，在东盟十国当中的地位和作用是举足轻重的。世界经济论坛《2012-2013年全球竞争力报告》显示，马来西亚在全球最具竞争力的144个国家和地区中，排名第25位，列东盟国家第2位、亚太区域第8位。距离中国主要城市的飞行距离约3.5-6小时，相对较近。马来西亚属热带海洋性气候，自然环境优美，人文环境多元包容，号称为亚洲魅力之都、世界度假天堂和全球8大宜居国家之一。对外吸引力主要表现在以下几点：一是旅游吸引力。旅游业是马来西亚第三大经济支柱，旅游人次近五年保持小幅稳定增长态势，2013年达2572万人次，旅游业收入达654亿令吉。而来自中国的旅游人次近五年复合增长率为15%以上，呈现出快速增长趋势，2013年达180万人次。二是移民吸引力。由于马来西亚拥有完善的社会福利体制、优质的教育和丰富的旅游资源，在加上华人众多，因此移民和留学马来西亚的人也呈稳定增长趋势。三是置业吸引力。由于马来西亚房地产发展拥有完善的政策法律体系、土地私有产权租赁最长99年或永久产权、相对宽松的外国人购房政策、推行便利的第二家园计划、房地产价格处于国际先进国家的洼地（相当于中国的二三线城市水平）、房价增长较快、投资回报率相对较高（5-8%）等因素，造成外国人购买私人住房成为了促进马国房地产业发展的推动力量。每年大约三分之一的新房被外国人买走，其中中国购房者的比例也越来越大。另外，截止2013年8月，共有22320名来自122个国家的人民通过“马来西亚我的第二家园计划”（ MM2H）移居大马。其中中国参与者居首（约5000人）。四是投资吸引力。马来西亚政府鼓励外商投资，不设外汇管制，并实施刺激内需的经济政策，鼓励外商及本地投资者投资高新产业等，而且税收有优惠政策。再加上原材料产品资源丰富，工资成本较低，投资利润率较高等因素。近年来许多外国投资者都陆续进驻马来西亚，尤其是几个热点区域和城市，开发项目也多元化、复合化，在一定程度上显现市场需求旺盛。中国在马来西亚的投资呈现良好的上升趋势，主要体现在基础设施建设、房地产和油气资源领域。同时马来西亚已经成为中国地产界的新兴投资目的地之一。目前不止碧桂园、富力、绿地、雅居乐、新华联这些全国品牌房企，还有来自河北、东莞、厦门、江苏地区的地方性中小型房地产公司，如河北卓达、东莞龙城、江苏建伟等都已在马来西亚投资，主要布局在大吉隆坡地区和柔佛新山地区。第四，从国家规划发展角度来看，近年来，马来西亚政府提出发展目标-“2020宏愿“，计划2020年实现国民人均收入1.5万美元，迈入高收入先进发达国家行列。主力推行经济转型执行方案(ETP)、十五计划、第二家园计划（MM2H），以及“一核五走廊”国家级发展战略，作为推动经济社会发展的主要动力，重点