北海天隆天岸地产项目营销推广计划.ppt

项目处于星沙汽配城范围内，整体环境差，使得楼盘档次难以提升； 项目行政上处于长沙县，对于长沙市客户的选择上具有一定的心里壁垒； 交通出行的便利性不佳，影响客户看房； 体量较大，不利于销售。 劣势弥补 推广上着重点应放在产品户型的结构紧凑、实用上，扬长避短。 关于配套方面可利用一、二期的裙楼物业，建立超市、餐饮等，完善社区配套，提升项目的性价比。 对于出行问题可与公交公司协商增加线路或者调整部分线路的行驶路线，将项目所在地纳入更多公交线路当中来，增加业主出行的选择性及便利性； 对于安全问题，可考虑增设交通指示牌，增加夜间照明设备； 机会分析 相比较长沙楼市其他区域，城北房地产市场均价较低，对于寻求低价楼盘的客户群体，项目具有很强的吸引力； 长沙城北楼市的产品档次结构，为项目的差异化经营提供了机会； 近年来外地来长发展的人群数量不断扩大，在长沙安家置业的外地人数比例亦不断增大； 金鹰月湖板块经济持续发展，高新技术产业快速发展使这一区域将在未来时日内急剧生温 金鹰月湖板块内高素质人群和外地来此的打工者众多，他们多为一次置业者，因此在小户型的要求上比较普遍 融城加速，吸引更多长沙市人来此置业投资 机会把握 结合项目自身特性，做差异化经营，填补区域内目前实用户型的市场缺口，抢占市场； 以景观优势结合价格优势，快速打通市场，以实现快销、热销。 威胁分析 项目最大的威胁来自周边楼盘的竞争 威胁一：项目旁近期将启动一项目，产品与项目近似，将对项目的销售产生直接的冲击； 威胁二：板块内的大型地产项目，如金色比华利等，这些项目在规模、开发理念、配套设施、景观条件等方面是本案所不能比拟的； 威胁三：来自宏观市场的威胁，长沙市受宏观调控的影响，并且市场供应量的骤然猛增，2006年达到800万平米，由此长沙市民产生持币观望现象，将对项目开发形成威胁。 威胁四：项目08年年初公开发售时，均价在3000元/㎡，项目将承受来自长沙楼市同品质楼盘的巨大冲击，且项目在价格及区位上处于明显的劣势。 威胁规避 塑造高品质物业形象——优质物业，物超所值，营造良好的居家环境氛围，体现物超所值的购买价值。在参与市场竞争中，构建项目自身竞争优势。 让我们来看看项目二期的客户群 项目二期升级版 一千多套房子的大体量 小户型为主力户型 怎样的购房群体？ ▲ 35—50岁之间的二次（多次）置业者，以投资为主； ▲ 25-35岁的在星沙工作的年轻人，?他们年轻自信，工作正是起步，积蓄不多，以过渡家居为主； ▲周边原居民，具备一定的购买实力，居住在项目周边，作为投资的中等收入者 ； ▲外地来周边经商的生意人，以自住为主； 消费者素描 生活观 追求舒适便捷的生活方式，需要更干净纯净的环境，向往一种能令他激动的独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的生活方式。 消费观 消费经验的累积与受教育程度相对较高，多为理智消费，在对自身需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识，且消费的品味具有个人色彩。对产品的质量及服务有专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等的位置，通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折射出自己与之相同或相似的感受。 广告观 广告宣传对他们消费行为的影响是不可低估的，广告和软文传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣或其中有尚不为人知的独到价值，他们会欣然接受，在一期的推广中，我们成功地运用广告和软文与目标受众产生共鸣，二期的广告设计和软文更应突显高尚的、品质的文化风格，打动他们的心。 事业观 他们抓紧时间赚钱，崇尚高效率工作，其它时间更多会用来充电大脑； 他们事业尚未稳定，为了将来的生活而努力打拼 娱乐观： 目标消费群相对拥有高学历，希望拥有与众不同的生活方式，但前提是要舒心舒适，接受新事物的能力很强，阳春白雪、下里巴人都可以通吃。 总结 以改善自身居住状况为主，也可作为一项稳健的家庭投资项目。 中产阶层的种种消费行为背后隐藏着许多文化层面的因素，单纯地为满足生理需求或说纯物质化的消费模式，对中产阶层并不构成最强的吸引力； 如果能将消费与精神愉悦联系在一起，满足其习惯选择第一的心理特征，就能较容易地打动中产阶层的消费者。 再回到项目本身 ▲紫晶城二期升级版 ▲ 1000多套房子 ▲小户型占绝大部分 ▲近百米高度区域地标式建筑 月湖公园 海底世界 世界之窗 广电中心 金鹰会展中心 景观 区位 品质 建筑 市场需求 生活方式 紫晶城二期 【项目卖点提纯】 项目的最大卖点为区域内首个三十三层超高住宅楼盘，以及建筑外立面现代大气、新颖的设计 卖点释义： 1、单从城市规划的角度讲，高层建筑是成为一个