睢宁地产项目研究报告修改.pptVIP

2011年1-6月中旬月份睢宁县商品房成交走势图 上半年楼市分析 上半年1-5月开盘数量少，成交量持续下降 5月初由少量楼盘推出，成交量稍有起色 7月预计有大量楼盘推出，预计成交量将大幅攀升 09年睢宁房地产市场成交量为40万方，10年成交量为70万方，75%的增长，11年上半年楼市惨淡，成交量预计在下半年将伴随大量楼盘的推出而释放 价格走势 价格走势 09年睢宁主城区房价3000多元/㎡，11年初主城区均价3800，涨幅近1/4 10年年底城北地块均价约3300元/㎡左右，11年份第三季度推出楼盘均价预计接近3600 ㎡，涨幅近300元，具体销售价格有待下半年大量房源推出后的市场接受状况 * * 2011.06 睢宁天骏项目定位研究报告 睢宁县天骏房地产开发有限公司 壹 市场研究 一、宏观市场分析 1、国际国内经济总体运行通胀压力持续存在 2、从中央到地方，对住宅房地产打压一浪高过一浪，而对非住宅 未有调控 3、民间资本走向 4、各地按揭放款速度缓慢，开发贷款融资环境恶劣 观点 1、住房是民生问题，国家对住宅市场的打压将持续很长时间 2、连续三次调控都存在错杀住房改善性需求的情况，我们认为 中短期内将得到纠正 3、通胀压力持续存在，民间资本重新回到楼市，集中到非住宅 板块避险 4、开发商压力持续存在 二、微观市场分析 1、供给总量 ◆睢宁处在快速城市化阶段 旧城改造 城市外扩 ◆开发用地大量集中供应 房产的显性供应量和隐性供应量 ◆2010年睢宁房地产供应量为100万方，2011年预计供应 量为250万方，较去年增长了150%，上半年县城内无土地挂牌出让，土地将集中在下半年挂牌 ◆预计2012年，房地产供应量会更大 睢宁楼市概况 ◆主流户型 80-90平方米的二室一卫，100-120平方米的三房一卫 ◆120-140平方米的四室一卫或三室二卫有少量 ◆140-160平方米的户型几乎没有，一房户型没有 ◆双卫户型呈现增长趋势 ◆很少有双阳台户型 2、供给产品类型 睢宁部分竞争楼盘概况 均价3200 欧式 商业+多层+小高层 三室两厅 32万 欧洲城 7 90-140 100-120 三室两厅 三室两厅 90-110 三室两厅 三室两厅 主力户型 序号 项目名称 面积 （亩） 总建面积 （㎡） 户型面积范围 （㎡） 建筑类型 建筑风格 备注 1 西盛园 282 30万 90-120 商业+小高层+高层 现代 均价2300 2 天虹世纪城 220 30万 商业+多层+小高层+高层 古典 均价3400 3 瑞凯国际城 94 14.3万 90-120 商业+多层+小高层+高层 现代 均价3600 4 尚都国际 90 20万 85-120 商业+小高层+高层 现代 有复式户型 5 奥体清华苑 260 35万 100-170 商业+多层+小高层+高层+花园洋房 欧式 6 星天地 212.23 20万 80-140 商业+多层+高层 现代 8 星河湾 225.44 30万 90-260 商业+别墅+小高层+高层 现代 有别墅户型 西盛园 天虹世纪城 瑞凯国际城 尚都国际 西盛园 星河湾 星天地 欧洲城 奥体清华苑 3、需求概况 ◆需求主力为拆迁户，乡镇进城，城镇小孩上学父母陪读（学区房），外出打工回乡购房客户群，睢宁建材市场板材市场个体业主学则购房投资 ◆改善性需求逐步显现，尚未释放 ◆一居室户型需求人群显现，但市场无相关产品 ◆双卫、双阳台等户型颇受青睐 观点 1、市场产品传统化、单一化，缺乏创新产品 2、一居室户型需求未得到满足 3、房价在3000—4000元/平方米阶段，改善性需求将突显 4、需理性看待目前旺销局面 叁 住宅目标客户定位 1、主力客户群：拆迁户、乡镇进城居民、其他刚性需求 2、公务员、教师、企事业单位中高层等改善性住房需求者 3、陪读家长、投资客户、未婚青年。