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社区物业纠纷的解决途径 凌 效 海 第一讲 物业纠纷的性质种类和原因 一 社区物业纠纷的性质 社区物业纠纷，是指社区居民及相关主体在社区物业的占有、使用、维护、收益、处分过程中发生的利益纠纷。 1纠纷的对象：物业，房产有多种术语，房地产、物业、不动产、区分所有建筑物。 2纠纷的当事人：业主、住户、居民、物业服务企业、开发商、水、电、气等居住服务企业等。 3纠纷的内容：当事人之间的权利、义务。 4纠纷的本质：公民的居住利益。系人生核心利益. 二 社区物业纠纷的种类、原因 1业主与物业服务企业的的矛盾 2业主与开发商之间的矛盾 3业主与业主之间的矛盾 4业主与其他居住服务供给主体的矛盾 1业主与物业服务企业的的矛盾 1/争点构成，物业服务的内容、标准和收费水平是否相称。物业企业是否利用服务机会侵占业主利益。 2/后果影响，业主拒交物业费用，物业企业亏损，物业服务质量下降。影响社区和谐，影响物业管理行业的发展，也不利于物业的维护、利用、保值、增值。 2业主与开发商之间的矛盾 1/争点的构成，住宅楼个人专有部分房屋质量和面积纠纷，业主共有财产范围的争议，如楼外空地的土地权益、车库所有权的归属。规划的更改导致业主环境利益受损。 2/后果影响，绿地、车库等共用部分在用途上与居民的日常生活关系密切，还能产生经营性收益。反对开发商控制共用部分获得收益，要求确认绿地、车库等为业主共有财产，已成为社区维权活动的关切点。由于大部分的物业公司是开发商子公司或关联企业，对开发商的不满就直接表现为拒交物业费的行为。 3业主与业主之间的矛盾 1/争点的构成，一类纠纷是部分业主在专有部分的使用中不能遵守对邻人的义务而发生的，另一类纠纷是因对共有财产的权利行使和管理维护义务承担而产生；表现为两个方面，1对业主委员会不信任，2不愿分担区分所有人的义务、对共同事务不关心不响应。 2/后果影响， 1业主之间因漏水，共用部位的侵占，管线通过等所生纠纷往往要求物业企业解决，而物业企业又缺少处理业主相邻关系的有效资源，结果邻里纠纷转型为与物业企业的矛盾。 2一些业主对共同管理事务的消极、回避使得业主大会和业主委员会难以成立运行。 3业主大会和业主委员会的缺失进而导致一系列问题：业主们不能对社区物业事务进行统一筹划，不能根据自身共有物业的特点、档次对物业管理方式作出适当选择。 4业主与其他居住服务供给主体的矛盾 1争点的构成，业主对供用热、水、电、气等服务质量与收费水平不满。 2后果影响，业主对供用服务企业的不满完往往转向物业企业，物业企业代收相应费用时拒交相应费用，也拒交物业费。进而服务企业因亏损压力断水断电的动机增强。 第二讲  解物业纠纷决的法律途径 一 当事人协商 二 人民调解 三 商事仲裁 四 民事诉讼五 行政申诉与行政复议 当事人协商 和解协议的性质 和解协议的效力 运用价值 和解协议的内容可以成为对原合同的补充或变更. 人民调解 人民调解 东方一枝花 诉讼外纠纷解决机制 ADR 具体内容见后 仲裁 仲裁组织 仲裁协议 仲裁的特点 仲裁的效力 诉讼 实体法与程序法 1民事诉讼 2行政诉讼 3刑事诉讼 法律义务与法律责任 1民事责任 2行政责任 3刑事责任 行政申诉、行政复议 行政申诉与行政行为 行政作为与行政不作为 行政复议的性质 行政复议的程序 行政复议与行政诉讼的衔接 第三讲 人民调解是解决物业纠纷的优势资源 一 人民调解是通过非诉讼途径解决纠纷的 正 式法律制度 二 人民调解是以非对抗性的方式化解当事人 之间的纠纷和争议 三 人民调解制度是解决民事纠纷的积极性 程序 四 人民调解制度平台宽，可容纳多方积极 因素在诉讼外解决纠纷 人民调解是通过非诉讼途径解决纠纷的正式法律制度 人民调解的概念 调解协议的法律效力 人民调解是以非对抗性的方式化解当事人之间的纠纷和争议 人民调解的非对抗性 诉讼的对抗性 人民调解制度是解决民事纠纷的积极性程序 程序简易，实用性强 程序灵活，启动便利 当事人不需交纳任何费用 人民调解制度平台宽，可容纳多方积极因素在诉讼外解决纠纷 可以成为多方沟通，参与纠纷解决的平台 自治救济与公力救济相衔接 人民调解的好处 有效力 近方便 不花钱