第08章 不同类型物业的管理.pptVIP

一、住宅小区概述 一、住宅小区概述 一、住宅小区概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 二、住宅小区管理概述 一、高层住宅的管理 二、售后住宅的管理 二、售后住宅的管理 三、服务性公寓管理 一、收益性物业管理概述 一、收益性物业管理概述 一、收益性物业管理概述 二、一些收益性物业的管理 二、一些收益性物业的管理 二、一些收益性物业的管理 二、一些收益性物业的管理 二、一些收益性物业的管理 经验一： 北京育新花园小区以用磁卡买电、买水的方式来控制管理费及其他费用的交付，小业主如拒交管理费，其选择的是主动的断电，而不是被物业服务公司停电、停水，在这种情况下问题容易解决一些，实践证明是比较有效的方法。但这需要相应设施的配套。 经验二：香港的做法 香港也常发生的管理费拖欠的事。在香港，管理公司无权切断小业主的水、电供应。为了物业业主的公共利益，对于拖欠管理费的问题，香港的某些法律规定了物业管理公司可采取的手段。在治理业主欠缴管理费上，香港也有相应的追讨方式：一般大厦公约都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向欠缴管理费的业主追讨。 管理公司通常会采取以下途径： 1、向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项、清还期限及说明管理公司会采取什么行动； 2、过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于15000元港币，则可通过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需向地方法院提起诉讼。 3、假若管理公司无法与欠缴管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数。当该单位转让时业主必须先付清所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。 4、对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付与管理公司，剩余的租金才归还业主。 第三节 收益性物业的经营与管理 本节主要应熟悉收益性物业管理的特点和内容，掌握一些收益性物业如写字楼、通用厂房、购物中心等的管理技巧。 教学重点 （一）收益性物业的特点 （二）收益性物业管理的内容 （一）收益性物业的特点 收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，包括写字楼、酒店、购物中心、工业厂房及货仓等不同类型和用途的物业。 具有商业特性：商业贸易和房屋出租为主，其他营业 性经营为辅。 价值不能库存 具有不断保持设施先进的特点 具有综合性 （二）收益性物业管理的内容 收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。其管理特点与内容由收益性物业的特点和委托人的要求等分别确定。基本的管理内容有： 1、制订管理计划并提出预算方案 确定具体目标 确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用 制订租金方案和出租战略 提出预算方案 2、签订物业管理合同 3、制订市场宣传策略 确定宣传主题 选择宣传媒介，搞好宣传工作 进行协调说明工作，促进租赁合约的签署 4、制订租金收取办法 制订收取租金的弹性策略 采取奖励措施 选择灵活的收租方式，确定合理的收租时间 5、实施维修管理和其他管理服务 6、建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道，注重租户客户关系管理 7、对收益性物业管理进行记录、组织和控制 （一）写字楼的管理 （二）通用厂房的管理 （三）购物中心 （四）酒店物业管理 （一）写字楼的管理 1、写字楼的概念 广义：国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物； 狭义：指用于出租的收益性物业 2、写字楼的类型 商住两用型 单纯型 综合型 4、写字楼的日常管理 营销管理 前台管理 安全保卫服务 设备管理 清洁卫生管理 3、现代写字楼的特点 位于经济中心城市之中心 高档次和智能化 功能齐全 时效性强 5、高层写字楼的管理 高层写字楼是指高度与层数超过有关规定，主要作办公用途的楼宇。 1972年国际高层建筑会议的意见，分为四类： 第一类高层建筑最高到50米，一般为9-16层； 第二类高层建筑最高到75米，一般为17-25层； 第三类高层建筑最高到100米，一般为26-40层； 第四类高层建筑高度为100米以上，一般为40层以上。 我国规定：10层