新科国际广场存量物业营销策划报告——修稿.doc

新科国际广场 存量物业营销策划 报告 重庆大学建设管理与房地产学院 2010年3月28日 目录 目录 2 1 重庆市经济发展概况 6 1.1 重庆市2009年经济发展成果回顾 6 1.2 重庆市2010年经济展望 10 2 重庆市房地产市场发展现状及预测 13 2.1 2009年重庆房地产市场运行情况总述 13 2.1.1市场供给 13 2.1.2市场需求 13 2.1.3市场价格 13 2.1.4土地供应和需求 13 2.2 2010年重庆房地产市场形势展望 14 2.2.1市场供给 14 2.2.2市场需求 14 2.2.3中央及地方政策 14 2.2.4市场价格 14 2.3 2009年重庆主城区房地产市场运行分析 14 2.3.1供给 14 2.3.2 需求 17 2.4 2009年重庆主城区土地市场分析 21 2.5 2010年重庆商品房市场预测 23 2.5.1供给 23 2.5.2需求 24 2.5.3 中央及地方政策 25 2.5.4价格 26 3 北部新区及项目调研 28 3.1地理位置 28 3.2具备的发展优势 29 3.2.1 立体交通优势 29 3.2.2 配套设施完备 30 3.2.3 优质的居住环境 30 3.2.4顶级的教育资源 30 3.2.5产业基地，人才聚集 31 3.3发展潜力 31 3.4 项目定位及市场调研分析 33 3.4.1 占据两江新区核心地段 33 3.4.2 地处北部新区规划的全新中心商圈 34 3.4.3周边市场环境分析 34 4 新科国际广场C栋策划方案 37 4.1 市场定位分析 37 4.2 项目SWOT分析 38 4.2.1 优势 38 4.2.2 劣势 38 4.2.3 机会 38 4.2.4 威胁 39 4.3 项目定位 39 4.3.1市场定位 39 4.3.2目标客户定位 42 4.3.3价格定位 42 4.4媒体推广与促销策略 43 4.4.1媒体推广策略 43 4.4.2公关活动策略及现场包装 44 4.5 项目营销管理 45 4.5.1 销售周期划分及控制 45 4.5.2 售前资料准备 45 4.5.3 销售工作进度安排 46 4.5.4 销售队伍建设与培训 47 4.5.5 销售流程 49 4.5.6 销售控制 50 4.6销售收益 52 4.6.1产权式酒店住房销售收入 52 4.6.1酒店固定资产销售盈利 53 4.7后期酒店经营策略 53 4.7.1 经营方案分析 53 4.7.2产权式酒店概念及特点 54 4.7.3酒店的市场定位 61 4.7.4酒店目标客户定位 61 4.7.5 经营期定价 62 4.7.6 形象风格定位 62 4.7.7服务定位 63 4.7.8酒店经营期内媒体推广策略 64 4.7.9促销策略 66 4.8酒店经营期经济效益评估 68 4.8.1 营业收入预测 68 4.8.2第一年营业成本 69 4.8.3 营业税金及附加 72 4.8.4 项目风险评估（盈亏平衡分析） 73 5 新科国际广场车库租售策划方案 75 5.1新科国际广场车库业态概况 75 5.2新科国际广场周边楼盘车位定价及租售调研 75 5.3新科国际广场车位租售定位 76 5.3.1销售定位 76 5.3.2 出租定位 76 5.3.3 可行性原因分析 77 5.4新科国际广场车位租售具体方案 77 5.4.1销售方式 77 5.4.2具体做法 77 5.4.3 方案优点分析 78 5.5经济收益评估 78 5.5.1对于地产公司 78 5.5.2 对于购买者 79 5.6 附表：经济效益评估表 79 5.6.1 车位20年使用权售价为9万元/个 79 5.6.2 车位20年使用权售价为8万元/个 80 5.6.3 车位20年使用权售价为10万元/个 81 6 新科国际广场商铺策划租售方案 83 6.1新科国际广场周边消费人群分析 83 6.2新科国际广场现有的商铺已售现状分析 83 6.3 新科国际广场商铺SWOT分析及市场定位 85 6.3.1新科国际广场商铺SWOT分析 85 6.3.2 新科国际广场商铺市场定位 87 6.3.3目标客户定位 87 6.4新科国际广场商铺价格策略 87 6.4.1价格定位 87 6.4.2 价格调整方案 88 7 结论及建议 97 7.1 华夏银行出租建议 97 7.2 新世纪超市命名建议 97 7.3 关于否定C栋“先租后卖”的建议 98 7.4 公司可以获得的总体现金流和物业产权（与原方案比较） 99 7.4.1 抵押物产权 99 7.4.2 销售收入 99 7.4.3 其他收益 99  1 重庆市经济发展概况 1.1 重庆市2009年经济发展成果回顾 图2 2009