业主的责任和权利.PDFVIP

第十一章 業主的責任和權利 業主的責任 當業主購入多層大廈的一個單位時，他不單擁有這個單位的獨有擁有 權，也同時和其他業主共同擁有大廈的公用部分。成立法團可以讓業主 組織起來，更有效地管理大廈。 法團成立以後，在法律上會代表所有業主執行大廈管理的工作，但這並 不代表業主就無須履行管理大廈的責任。法團的成立，並不會影響業主 就大廈公用部分所負有的責任。 如果大廈因為管理不善或缺乏維修而導致任何意外，法團可能須就意外 負上法律責任和作出賠償。如果法團未能作出賠償，有關人士可以根據 條例第33及34條 《公司(清盤及雜項條文)條例》(第32章) 第X部的條文，向法庭申請將 法團清盤。同樣地，如果法團未能償還其債項及債務，例如未有繳付維 修費用，債權人也可以向法庭申請將法團清盤。法團清盤時，業主須負 上共同及各別的法律責任，各按其擁有的業權份數出資，使法團資產的 數額足以償還其債項及債務。 因此，作為法團的一員，大廈的所有業主都應該積極參與法團及大廈管 理的事務，使大廈的公用部分維持良好合用的狀況。 大致來說，業主有以下的責任： ‧ 遵守由法團業主大會或管委會議決通過的事項； 64 ‧ 依照公契和條例的規定，共同攤分及準時繳付大廈的管理費及其他 基金款項，包括維修大廈公用部分的費用； ◆ 如果業主就大廈任何部分具有獨有擁有權，或對該部分具有獨 條例第34H條 有的使用、佔用或享用權，則即使公契並無訂明，該人也須負 有維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任。 ‧ 遵守公契和條例的規定，避免作出違反有關規定的行為，例如改變 單位用途、非法佔用大廈公用部分等； ◆ 任何人也不可以將大廈的公用部分改作自用，除非有關改變是 條例第34I條 由業主委員會(如有的話)藉決議批准。 ◆ 此外，任何人也不可以使用或准許他人使用大廈的公用部分， 以致： ■ 不合理地干擾任何業主或佔用人使用或享用該公用部分；或 ■ 對合法在大廈內的任何人造成滋擾或危險。 業主委員會是什麼？ 業主委員會指根據及按照公契成立的業主組織。有關組織 條例第34D及34K條 的組成、運作細則、職責和權力都須依從公契的規定。業 主委員會並不是一個法人團體。 如果大廈已委出管委會和成立法團，則管委會委員須當作 為業主委員會，並具有業主委員會根據公契所具有的一切 職能、權力及職責。 ‧ 關注法團及大廈管理事務，例如出席法團業主大會，並行使本身的 投票權利表決有關事項。 65 業主的權利 作為法團的一員，業主有以下的權利，監察法團和管委會的運作： 法團業主大會 ‧ 出席法團業主大會，並就各項決議擁有投票權。在任何法團業主大 條例附表3第3(5)(a)段 會上，除公契另有規定外，業主每擁有一份業權份數，即有一票。 ‧ 如果業主無法出席業主大會，可以委派代表出席會議和投票。獲委 條例附表3第4(1)及 任的代表須視為出席會議的該業主。 5(2)段 獲委任的代表可以代業主在會議上行使投 票權，因此業主應該慎重揀選可信任的人 作為他的代表。 ‧ 業主如果對法團的運作有任何意見，可以向管委會反映，或要求管 委會主席召開法團業主大會，討論及表決有關事項。 ◆ 在不少於5%的業主要求下，管委會主席須在收到要求後的14天 條例附表3第1(2)段 內，就業主所指明的事宜召開法團業主大會，並在收到要求後 的45天內舉行該業主大會。 ■ 5%的業主應以業主人數計算，而無須理會有關業主所擁有 條例第5B條及附表11 的業權份數。 ■ 在這情況下，召開會議指發出會