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投资创业中心核心区C区3#、5#地块定位思路 地块分析 1.8的容积率限定项目发展的物业类型为：别墅+高层 、多层＋小高层、纯小高层 5740元/㎡的高楼面地价限定项目不适合走低端产品。 地块整体居住环境先天不足，难以支持豪宅类产品开发； 地价因素需要我们寻找更优的产品以创造利润。 地块未来有较大的发展预期，合理的产品入市将获得较大的市场机会。 从地块启示得出项目定位的初步思路 市场分析 项目定位 结合地块分析与市场分析形成项目定位思路 基于爱地理解的项目定位，对产品竞争力的提升做如下建议，在建议之前，为更好的契合目标客户需求，先就目标客户作相应描述…… 客群描述 根据2010年1月1日出台的《宁波市建设工程停车配建指标规定(修订) 》中规定，每100㎡商品房需配1个车位。 该项目规划要求需配备停车位约700个，机动车泊位中应保证5%以上为地面停车位。 如何有效跳出市场、把握此类客群？ 项目提升 套型面积 ——高得房率 为显示出产品的高附加值，为开发商赢得市场，增加产品综合竞争力，“偷面积” 便成为最行之有效的利器。但宁波现行的政府规定让 “偷面积” 变得举步为艰，以下列举几种我司已成功操作的套型设计方式。 架空处理 早期可以利用架空处理不算面积，完全赠送一个房 间，虽然与规范并不冲突，但偷面积的目的过于明显，现已无法通过报批，并且对设备平台的设置也有了新的规定。 案例：我司集市港项目 我公司正在操作的集市港项目以此形式报批时规划不通过 不算面积 算一半面积 赠送面积 阳台变厨房 厨房变房间 要点： 利用设备平台为赠送面积，后期将厨房改为房间，功能上增加了一房 利用阳台算一半面积，后期改为厨房，相当于赠送了半个厨房 设备平台、阳台 案例：我司集市港项目 超大阳台 要点： 早期可以利用超大阳台后期改为房间或客厅使用，但面积只算一半，相当于赠送半个房间 08年2月宁波市规划局对阳台有了新规定：住宅凹阳台进深不应超过1.8米。对套型建筑面积小于等于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过6平方米；对套型建筑面积大于100平方米的，未折算前凹阳台建筑面积不应超过套型建筑面积的6％。并且此方式偷面积的目的也过于明显，报批难以通过。 维科水岸枫情、广博阳光丽园等都曾采用过 案例：水岸枫情 算一半面积 算一半面积 阳台 要点：使用时将阳台包入，做为房间的一部分，增大房间面积，赠送部分面积。 案例：都市丽湾等 阳台 设备平台 不算面积 加大进深 增加面积 验收时 验收后 要点：设计时按飘窗要求进行设计，飘窗台做成假构造，验收后敲掉飘窗台，使房间进深加大60公分，面积增加约2平方米。 飘窗 设计成假墙做出凸窗的形式 60CM 案例：我司集市港项目 算一半面积 要点：采用双开门电梯，将电梯厅设于户内，变成入户花园，面积减半，既可以独立入户，又减少了公共面积增加户内面积，还有了自家花园，一举三得。 花园式独立电梯厅 案例：奥林80 小结： 偷面积对销售无疑是有利的，但在前期设计与报批时增加了难度，特别是在现行的规定下，明显的、大面积的偷面积的方式已经难以通过。因此需要在户型设计上花更多的心思，将户型设计得合理舒适、实用并让客户感觉超值，可以将户型做为项目的一个亮点来推进销售。 绿城西子百合公寓的现代风格 简洁、大气、理性 ，符合项目对客群的定位 且市场认可度高，更易显出档次，风险小， 建筑稳而不沉，愈久弥新 。 建筑风格 ——现代风格 停车方式 虽然地下室的建造成本较高，但地面车位过多会对小区造成一些负面影响： 行车噪音对小区的影响 影响小区内交通安全 影响小区整体档次及环境 * 2010年3月10日 研究思路 地块分析 市场分析 项目定位 客户描述 项目提升 地块主要指标 60m 建筑高度 2.35 5# 30% 绿地率 5740 1.8 35% 1.72 3# 楼面地价（元/㎡） 容积率 建筑密度 占地面积（公顷） 地块编号 其他相关要求 禁止在长阳路设置地块主要出入口 3#地块配设净菜超市、5#地块配设幼儿园 地块指标 摩天大楼项目。 》6.0 高层项目（楼高100米以内）。 3.0~6.0 小高层+二类高层项目（18层以内）。 2.5~3.0 正常的小高层项目。 2.0~2.5 正常的多层+小高层项目。 1.4~2.0 正常的多层项目，环境一般。若是多层与小高层组合，环境会是一大卖点。 1.2~1.4 纯多层的话，环境绝对一流。如果夹杂低层甚至联排别墅，则只能算是一般。 0.8~1.2 一般的双拼、联排别墅，如果组合多层层产品类型，则项目品位会提高很多。 0.5~0.8 一般独栋别墅项目，如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就会好很多。 0.3~0.5 非常高