[管理学]第7章 国有土地使用权转让、出租、抵押管理2.pptVIP

第七章 国有土地使用权转让、出租、抵押管理 第一节　国有土地使用权转让管理 第二节　国有土地使用权出租管理 第三节　国有土地使用权抵押管理 第四节 划拨国有土地使用权的转让、出租、抵押管理 第一节　国有土地使用权转让管理 一、国有土地使用权转让的概念 二、国有土地使用权转让的原则 三、国有土地使用权转让的条件 四、国有土地使用权转让的方式 五、国有土地使用权转让合同 一、国有土地使用权转让的概念 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。具体地说，土地使用权出让是指城镇国有土地使用者在土地使用权未到期情况下，将土地使用权的剩余年限让渡给新的土地使用者的行为。 目前土地使用权转让，主要是通过有偿方式获得土地的剩余使用年限内的土地使用权的转让。原来由行政划拨方式获得的土地需要办理土地使用权出让手续后方可进行转让。 土地使用权转让属于地产市场二级市场。 我国实行土地公有制，因而转让的是土地使用权，受让人仅对土地享有使用权，所有权仍属于国家。 二、国有土地使用权转让的原则 1．出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则 2．土地使用权与地上建筑物产权相一致原则 3．效益不可损原则 4．平等、自愿、等价、有偿的原则 5．政府监督管理的原则 三、国有土地使用权转让的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 ②按出让合同约定期限条件进行投资开发利用。 ③土地使用权转让应当签订转让合同，并办理过户登记，这就是土地使用权转让的形式要求。 ④土地使用权转让时，如需改变原出让合同规定用途，须提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可转让。 ⑤行政划拨土地使用权转让，土地使用权人必须先向所在地市、县土地行政主管部门补办出让手续，交付出让金，办理土地登记手续后才可转让。 ⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有权优先收购，转让价格出现不合理上涨时，人民政府可以采取必要措施防止。 四、国有土地使用权转让的方式 土地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。 1．出售 土地使用权出售，即土地使用权买卖，指土地使用者将土地地使用权转移给他方，他方为此支付土地使用权转让金的行为。它的主要特征是土地使用权出售方必须把土地使用权转移给购买方，而购买方则按照等价交换原则向出售方支付相应的土地使用权转让金。 四、国有土地使用权转让的方式 土地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。 2．交换 土地使用权交换，也叫土地使用权互易，指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物而订立的合同。 从其定义可以看出：交换双方当事人必须以金钱以外的实物为标的物，否则就是买卖，而不是交换；必须有一方或双方以土地使用权作为转移对象。 四、国有土地使用权转让的方式 土地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。 3．赠与 土地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。 土地使用权的赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得土地使用权而不需要付出任何代价，这一点与出售和交换不同；赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。 五、国有土地使用权转让合同 1．土地使用权转让合同．的概念与法律特征 土地使用权转让合同是指土地使用权转让的双方当事人根据我国有关法律的规定，就土地使用权转让问题经过协商达成的协议。 土地使用权转让合同具有以下法律特征。 ①土地使用权转让合同是双方当事人自愿签订的。土地使用权转让作为一种民事活动，应当在自愿的前提下，签订转让合同。 ②土地使用权转让合同当事人的法律地位平等。 ③土地使用权转让合同签订后，双方确定了债权债务关系，双方互相负有协同完成土地使用权转移的权利义务。 五、国有土地使用权转让合同 2．土地使用权转让合同的内容 转让合同确定了双方当事人享有的权利及所应承担的义务。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，土地使用权转让合同应该包括以下内容。 ①标的。合同的标的是指双方当事人权利义务所指向的具体对象。土地使用权转让合同的标的就是某地块的土地使用权。 ②价款。对于土地出