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一个操作很成功的商业项目全案作者:不详???行业策划???2005-12-4 ?? 目??录 第一章 总体策划思路 4 一、 策划的总体思路 4 二、 项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标--树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的SWOT分析 7 七．市场机会发现 11 第二章 项目总体的定位开发报告 15 前? 言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27 五、目标客户群所定及分析 29 第三章 项目整体组合营销策略报告 33 一、 项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘计划、步骤 35 第四章 项目产品设计报告 37 第一部分：****国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、 “英式管家”的概念 41 二、****国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、****国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分：****写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、****写字楼工程技术数据 60 三、****项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、****小面积办公写字楼推广要点 67 (一) 节约成本的办公空间： 67 (二) 富有创造力的事业空间 68 (三) 比较优势 68 (四) ****为精锐公司度身定做的软硬件配套 70 第三部分：****商业广场规划设计思路 83 1．经济技术指标 83 2.规划理念 84 3．规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.****商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章 开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94 第一阶段：项目导入期 95 第二阶段：商铺推广期 98 第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析 104 三、策动市场，谋略制胜—媒介策划 106 四、媒介也领先——媒体组合 108 五、一年之计在于春—工作规划 110 策划宣传内容与阶段安排 110 策划宣传工作大纲 111 项目LG设计 114 项目案名设计 115 项目广告语设计 116 销售中心及围墙包装设计 117 项目VI系统设计 118 附件： 一、****项目市场调研报告（已提交） 二、售楼部设计方案 三、项目形象IV设计 第一章 总体策划思路 一、 策划的总体思路 1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 二、 项目背景 1.用地概述 ( 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。 ( 该地块整体呈品字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡（合17.53亩）。 2.项目规划 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡( 住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡( 办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡( 停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。( 建筑密度：42%( 绿地率：25%( 容积率：4.5( 3.规划设计要点 《苏州****方案设计说明》（略） 4.用地红线图 （略） 三、项目资源分析、项目目标的界定 ---效益和品牌 1. 项目销售按目标计划顺利完成 第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。( 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的