[经管营销]房地产估价第7章 房地产税收评估.pptVIP

第七章 房地产税收评估 学习指导 重点掌握批量评税的概念与内涵、数据收集与管理、房地产类别划分、评税分区、评税模型建立方法、评税结果审核、评税结果通知书等内容。 7.1 批量评税概述 7.1.1 批量评税的概念 批量评税（mass appraisal）指的是以成本法、市场比较法和收益法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。 批量评税是否是一种独立的评估方法？ 7.1 批量评税概述 7.1.2 批量评税的特点 评估数量海量性 价值标准特殊性 空间分布覆盖性 估价时点统一性 批量评税周期性 参数应用特殊性 7.1 批量评税概述 7.1.3 与批量评税相关的概念 评税时点（assessment date） 计税价值（taxable value） 个案评税（individual appraisal） 批量评税模型（mass appraisal model） 模型校准（model calibration） 评税分区（assessment zoning） 标准房地产（standard property） 基准价值（standard value） 评税周期（assessment cycle） 基准价修正系数 7.1 批量评税概述 7.1.4 批量评税的程序 数据收集与管理； 房地产类别划分； 评税分区； 建立评税模型； 模型检验与校准； 计税价值计算； 评税结果审核。 7.2 数据收集与管理 7.2.1 数据类型 地理空间数据 属性数据 房地产成本数据 房地产交易数据 房地产收益数据 批量评税参数 税收政策要求的其他数据 纳税人信息数据 7.2 数据收集与管理 7.2.2 数据收集渠道 空间数据——数据生产部门 属性数据… 房地产成本数据——建设管理部门、工程造价制定和管理部门、房地产开发公司等部门 房地产交易数据——房地产交易中心、产权登记管理部门、税务部门、房地产开发公司和销售代理、房地产中介公司、房地产评估公司等机构 房地产收益数据——税务部门、房屋土地管理部门、房地产中介机构、房地产评估公司等部门 批量评税参数——与房地产评估研究部门合作共同测算 税收政策要求的其他数据——各级统计和房地产、土地管理部门 纳税人信息数据——税务管理部门 7.2 数据收集与管理 7.2.3 数据收集质量要求 真实性 完整性 全面性 代表性 现势性 7.2 数据收集与管理 7.2.4 数据管理 数据收集要求 数据收集手册 数据收集格式 数据录入 数据维护 7.3 房地产类别划分 7.3.1 居住类房地产 别墅 公寓 成套住宅 非成套住宅 独门院落及其他居住性房地产 7.3 房地产类别划分 7.3.2 商业类房地产 商务房地产（写字楼、商务会馆等） 购物中心 商场 商铺 餐饮 旅游 娱乐及其他商业性房地产 7.3 房地产类别划分 7.3.3 工业类房地产 工业生产车间 工业生产辅助用房 工业相关配套用房及其他工业性房地产 7.3 房地产类别划分 7.3.4 综合类房地产 办公性质的房地产 公共事业性质的房地产 公益性质和其他性质的房地产 7.4 评税分区 7.4.1 评税分区技术路线 对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有的土地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分区进行适当调整划分评税分区。 尚未建立城镇基准地价体系的地区，可以参照当地建设管理部门或相关单位制定的住房指导价格分区方案等标准划定评税分区，或者采用7.4.2中的分区方法进行评税区域划分。 7.4 评税分区 7.4.2 评税分区方法 地理分区法 聚类分析分区法 区位调整分区法 7.4 评税分区 7.4.3 评税分区调整 当一个城市的房地产市场的局部地区或者某类房地产价格发生较大变化时，需要对变动的局部地区或该类房地产进行评税分区调整。目前，我国实行基准地价动态更新制度，要求有条件的城市每隔2～3年要更新基准地价，基准地价分区随之进行必要的调整。 7.5 建立评税模型 7.5.1 一般模型结构 7.5 建立评税模型 7.5.2 市场法评税模型 市场法评税公式 房地产计税价值=适用的基准单价×个案价值影响因素修正系数×建筑面积×计税价值比例 7.5 建立评税模型 7.5.2 市场法评税模型 市场法评税技术路线 在评税分区内收集大量的同一类别房地产交易案例，利用适当的统计方法和专家经验对数据信息进行整理分析，测算出分区分类别标准房地产的基准单价及价值影响因素修正系数，根据评税对象的具体情况确定个案价值影响因素修正系数，利用上述公式计算计税价值。 7.5 建立评税模型 7.5.2 市场法评税模型 市场法评税步骤 交易案例数据整理 建立市场法批量