2014淮安市场调研报告.ppt

* 淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止2012年底，中心城区人口突破145万人，且仍保持超11%的年增长率不断增加。 淮安中心城区人口增长变化 2012年淮安全市人均GDP首次突破39000元，市场需求特征以刚性需求为主。 公务员、事业单位人员约83.43万人，约占全市在岗职工总数的23%。 人民生活水平持续改善，全年城镇居民人均可支配收入22995元，比上年增长13.5%，连续多年保持10%以上的增值率。 城市化进程进一步加快。全市年末城市化水平53.5%，比上年提高1.5个百分点，在中国城市最新分级名单中，入围“新二线”城市之列。 『宏观城市背景』经济稳健发展，城市中端消费实力逐年提升 数据来源：淮安统计年鉴 『土地市场背景』2013年全市上半年土地成交放量，老城区土地资源稀缺、寸土寸金，清河区1-9月份出让土地总面积仅17万余平米。 截止第三季度，淮安土地成交均价1471元/平米，成交楼面均价1432元/平米，平均溢价率达47.03%。 数据来源：搜房网-淮安 『全市市场背景』2013年淮安市受政策调控影响较小，全年卖房67827套，创近4年新高 今年淮安市商品房交易量达67827套，相比去年上涨了20.14%，住宅交易量近4年来首次突破5万大关，高达51519套，相比去年增长了30.83%。 数据来源：搜房网-淮安 区域成交数据方面，清河区、盱眙、涟水、开发区四强并立，以总交易量38005套占据全市57%的交易份额，充分展示了区域经济、地理及人文优势。 『预计推货背景』2014年1月预计共29个项目入市或加推，6500余套新房开局，房源类型以住宅为主导 2014年1月淮安市区共29个项目开盘或加推，清河区11盘、淮阴区6盘、开发区5盘、清浦区5盘、淮安区2盘，其中清河区仍为开盘主力。 2014年1月淮安市区推售房源约6500余套，以清河区和开发区为开盘主力，清河区1月预计上市房源量最多，占五区总量的26.82%。 数据来源：搜房网-淮安 『市场结论』市场库存长期高位运行，刚需占绝对主流；老城区土地资源稀缺，对高端项目形成有力支撑，本项目占据天时、地利，可通过自身项目打造，超越现有竞争 宏观城市背景 土地市场背景 预计推货背景 平稳市场，差异竞争 城市经济的稳健增长，在刚需为主的市场背景下，高端改善需求需要释放 物依稀为贵 地段论是百试不爽的真理，少数人拥有的必将是让人羡慕的 全市市场背景 本项目产品应全面超越现有价值体系，脱离竞争！ 『战略定位』傲视群雄，唯我独尊，做市场绝对的领导者 地段！地段！还是地段！——不辜负地段 品牌！品牌！还是品牌！——不辜负品牌 需求！需求！还是需求！——不辜负需求 以产品为基础，以营销为手段 集天时、地利、人和为一体，做市场的领导者！ 『竞争盘点』竞品楼盘集中在清河和清浦两个区域，科技类住宅成为关注焦点 盛和名都 淮海第一城 弘辉首馥 香格里拉 茂华国际汇 融侨华府 水韵天成 优诗美地 郦城国际 金润城 清江华府 清江人家 亿力未来城 同地段竞争楼盘 同区域竞争楼盘 科技类住宅竞争楼盘 淮海第一城 案名 95-145㎡ 户型面积 地理位置优越、紧邻金鹰、苏果；精装大堂、富士达品牌电梯、步阳钢木装甲门 项目特色 一次性付款96折，老带新奖励3千 销售政策 容积率1.29；绿化率31%；车位出售9万一个；户数2098户 容积/绿化/ 车位/户数 3#高层在售 项目动态 城市中心，豪宅价值典范 营销主题 住宅：8500元/㎡ 销售均价 40万平米 建筑面积 193314平方 占地面积 淮海东路126号 项目位置 洋房、高层、别墅、综合商业 物业类型 『竞争盘点』同地段竞争楼盘 盛和名都 案名 住宅：93-107㎡两房、三房 商铺：110-260㎡，一拖二 户型面积 地理位置优越、现房销售 项目特色 买房送维修基金、物管费、家装基金 销售政策 容积率1.9；绿化率32%；车位出租每月100元；户数532户 容积/绿化/ 车位/户数 现房A1、A2#，尾盘在售 项目动态 —— 营销主题 住宅：6500元/㎡；商铺：23000元/㎡ 销售均价 7万平米 建筑面积 36666平方 占地面积 健康东路27号 项目位置 多层、高层、商业 物业类型 『竞争盘点』同地段竞争楼盘 入户花园、错层露台面积赠送 产品特色 水韵天成 案名 85㎡两房；130㎡三房 户型面积 淮安小学，自建幼儿园、双会所，高层底层架空 项目特色 1万抵3万，日进双百 销售政策 容积率2；绿化率45%；车位361；户数915户 容积/绿化/ 车位/户数 33#在售；17、19-23、26、28#洋房开始认筹，30万抵35万，日进双百优惠 项目动态、、 领势淮安，封藏中央 营销主题 6700元/㎡ 销售均价 9