中心区地块项目竞拍可行性研究报告书（可编辑）.doc

中心区地块项目竞拍可行性研究报告书 　 8 5 5 8 8 9 4 10 相对位置 与现有中心区位置 6 55 5 8 9 6 5 6 与规划中心区位置 5 3 3 6 6 8 4 9 交通状况 公共交通 10 65 6 8 8 4 4 5 私人交通 9 65 6 8 8 9 7 10 社区配套 商业 5 4 4 8 7 6 4 9 学校 5 55 5 8 9 5 8 8 生活 3 4 4 8 7 6 45 9 小区配套 商业 5 8 8 9 8 5 4 95 学校 6 3 3 2 2 2 6 8 生活 7 8 8 9 8 5 4 95 环境状况 周边环境 5 75 7 85 85 6 4 9 小区环境 13 8 8 7 6 2 4 9 景观 13 5 4 6 4 4 6 10 总得分 　 100 572 514 6635 74625 549 372 6825 目前售价 　 　 3400 3500 5100 4500 3800 2900 评分价格 　 　 4071 4664 5265 4130 4741 5340 本项目价格 　 　 4702 通过对比确定项目售价为4702元平方米 考虑到项目客户约20％外销香港的比例和一般来说外销对项目价格的提升预计本项目销售均价将达到4800元平方米 经过与多家地产公司的交流综合考虑后我们建议住宅销售均价定在4600元平米考虑到项目规模大达到47万平米建议分四期开发每期的售价分别为 开发期数 第一期 第二期 第三期 第四期 对应价格 4200 4500 4700 5000 三户型定位 1宝城片区目前住宅户型概况 3房2厅为主力户型 各类户型面积情况 ▼2房的面积主要集中在70-80平米均价3500元以上的楼盘出现80多的2房2厅而50-60平米的2房1厅很少 ▼3房面积集中于90-120平米均价4000元以上的3房在有增大的趋势从00年新安湖的110平米左右到01年御景台的120多平米今年推出的金景豪园与冠城世家的大三房突破130平米达到140多平米90-100平米的三房主要出现在均价3500以下的中低档物业中 ▼4房面积从110到200多平米均价4000元以上的楼盘4房面积也在增大3500-4000的中高档楼盘和3500元以下的中低楼盘的4房面积变化不大主要集中在110-130平米 首次置业和投资型小户型和创新户型逐步出现市场反应较好 近2年XX本地发展商也开始不断从关内借鉴户型的创新设计有1室1厅的户型因体量小销售速度也较快如00年的西海岸花园宝恒地产的宝佳苑都销售得较快今年西乡海岸明珠的1房1厅也是消化最快的户型之一鸿荣源在XX首先设计跃式户型当时销售非常好今年的丽景城又首推客厅层高39米送错层的户型泰华冠城世家中140平米以上的户型多数都带有入户花园这些走在前面的发展商的积极表现也得到了市场较为热烈的反应 2根据地块客户定位及目前片区户型情况确定本项目户型配比情况如下 地块A001-0120 两房 三房 四房 五房及复式 面积 75 105 120 130 135 150 户型比例 15 20 28 15 15 7 套数 581 775 1085 581 581 271 户均面积1161平方米 地块A001-0119 两房 三房 四房 五房及复式 面积 75 105 120 130 135 150 户型比例 18％ 30％ 28％ 10％ 10％ 4％ 套数 343 571 533 190 190 76 户均面积1111平方米 3定位原因分析 地块A001-0120 根据宝城周边客户需求特点住宅户型以中等和略偏大的三房为主 考虑到地块建成后居住区为宝城高档居住区因此设置了部分大面积户型包括130平方米的三房和150平方米五房及复式中等面积户型主要集中在120平方米的舒适型三房和130m2的豪华型三房 考虑到地块未来较好的外销前景两房和中小三房设置了较高的比例 地块A001-0119 由于本地块与A001-0120地块相比容积率偏高同时更靠近XX中心区商业办公集中地带预计建成后居住舒适度相对略差因此减少了大面积户型的比例增加了首次置业者购买意向较强的两房和小三房的比例 四预期销售速度 目前宝城区主要中高档在售楼盘销售速度 项目 御景台 冠城世家 天骄世家 丽景城 金景豪苑 销售速度套月 80 100 50 80 53 项目规模 约2000户 约2100户 约2000户 约2100户 约200户 项目档次及售价 高档 4400元m2 高档 5100元m2 中档 3500元m2 中档 3400元m2 中档 3800元m2 考虑到未来市场推出量较大市场竞争较激烈的因素预计本项目销售速度为6